{"id":703,"date":"2025-03-03T22:01:37","date_gmt":"2025-03-03T22:01:37","guid":{"rendered":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/?p=703"},"modified":"2026-03-16T18:18:09","modified_gmt":"2026-03-16T18:18:09","slug":"julgamento-final-do-tema-1183-do-stj-com-certeza-sera-favoravel-aos-moradores-lesados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/?p=703","title":{"rendered":"JULGAMENTO FINAL DO TEMA 1183 DO STJ COM CERTEZA SER\u00c1 FAVOR\u00c1VEL AOS MORADORES LESADOS"},"content":{"rendered":"\n

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JULGAMENTO FINAL DO TEMA 1183 DO STJ COM CERTEZA SER\u00c1 FAVOR\u00c1VEL AOS MORADORES LESADOS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

An\u00e1lise do jornalista e escritor Felipe Porto (*) \u2013 fundador da Associa\u00e7\u00e3o Nacional de V\u00edtimas de Falsos Condom\u00ednios – AnViFalCon<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Embora o julgamento final do REsp 1.995.213\/SP e do REsp 2.023.451\/SP que s\u00e3o paradigmas do Tema 1183  do Superior Tribunal de Justi\u00e7a \u2013 STJ tenha sido adiado por pedido de vistas do ministro Raul Ara\u00fajo que suscitou parcial diverg\u00eancia, o relator Carlos Cini Marchionatti j\u00e1 proferiu seu voto favor\u00e1vel aos moradores e os pronunciamentos antecipados dos ministros Moura Ribeiro e Nancy Andrighi foram no mesmo sentido, mediante o retrospecto das decis\u00f5es anteriores dos mesmos magistrados em casos semelhantes, tudo leva a crer que, com toda certeza, os falsos condom\u00ednios mais uma vez ser\u00e3o definitivamente derrotados nessa quest\u00e3o, conforme an\u00e1lise a seguir.<\/p>\n\n\n\n

O mais importante \u00e9 que o relator Carlos Cini Marchionatti j\u00e1 admitiu o Recurso Especial do morador e inadmitiu o da associa\u00e7\u00e3o de moradores, ou seja, votou CONTRA<\/strong> considerar as cobran\u00e7as de associa\u00e7\u00f5es de moradores como de natureza propter rem<\/em>, reafirmando todos os precedentes da pr\u00f3pria corte de que esse tipo de d\u00edvida tem car\u00e1ter PESSOAL<\/strong>, portanto jamais poderia recair sobre o im\u00f3vel \u201cassociado\u201d e muito menos sobre bem de fam\u00edlia, em total coer\u00eancia com toda a jurisprud\u00eancia j\u00e1 consolidada pelo STF e pelo STJ e, especialmente, em conformidade com o Tema 492 do STF e seu an\u00e1logo Tema 882 do STJ, ambos sob Repercuss\u00e3o Geral desde 2011.<\/p>\n\n\n\n

Ap\u00f3s o voto favor\u00e1vel do relator, o ministro Raul Ara\u00fajo questionou a unanimidade j\u00e1 constru\u00edda historicamente pelo STJ e demonstrou tend\u00eancia a considerar as supostas “taxas<\/em>” de rateio de despesas por entidades de vizinhan\u00e7a \u2013 que n\u00e3o passam de meras contribui\u00e7\u00f5es associativas e nunca de \u201ccondom\u00ednio\u201d de fato e de direito \u2013 como obriga\u00e7\u00e3o propter rem<\/em> parcialmente e que poderiam resultar na penhora apenas quando se tratar de um lote vazio, embora ainda tenha ressalvado quando se tratar de bem de fam\u00edlia, no caso de resid\u00eancia. Isso s\u00f3 abriria espa\u00e7o para manter a inseguran\u00e7a jur\u00eddica que envolve essa quest\u00e3o e, inclusive, como j\u00e1 dito, vai contra tudo que o STJ j\u00e1 decidiu at\u00e9 agora.<\/p>\n\n\n\n

Alegando necessidade de estudar mais a quest\u00e3o antes de decidir, o ministro Raul Ara\u00fajo pediu vistas e isso levou ao adiamento do \u00faltimo dia 12\/02 para uma data de julgamento final a ser marcada. Mas, conforme veremos a seguir, esse recente posicionamento d\u00fabio do ministro contradiz o que ele pr\u00f3prio j\u00e1 havia declarado, por exemplo, no AgInt no AREsp 970.354\/SP, onde asseverou que “consoante a reiterada jurisprud\u00eancia das Turmas<\/em> (…) as taxas de manuten\u00e7\u00e3o cobradas por associa\u00e7\u00e3o de moradores n\u00e3o podem ser equiparadas a despesas condominiais, n\u00e3o ostentando a d\u00edvida natureza propter rem<\/em><\/strong>“.<\/p>\n\n\n\n

No REsp 1.405.562\/SP o ministro Raul Ara\u00fajo defendeu que “a d\u00edvida cobrada<\/em><\/strong> (…) n\u00e3o se constitui em exce\u00e7\u00e3o \u00e0 prote\u00e7\u00e3o conferida ao bem de fam\u00edlia, porquanto decorrente de taxas associativas, destitu\u00eddas de natureza propter rem<\/em><\/strong>” e no REsp 1.505.099\/SP declarou que “as taxas de manuten\u00e7\u00e3o cobradas por Associa\u00e7\u00e3o de Moradores n\u00e3o podem ser equiparadas a despesas condominiais, n\u00e3o ostentando a d\u00edvida natureza propter rem<\/em><\/strong>“.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m no AgRg no REsp 1.505.099\/SP, o mesmo ministro foi relator e em seu voto sustentou que “as taxas de manuten\u00e7\u00e3o cobradas por Associa\u00e7\u00e3o de Moradores n\u00e3o podem ser equiparadas a despesas condominiais, n\u00e3o ostentando a d\u00edvida natureza propter rem<\/em><\/strong>“. Portanto, se tiver a mem\u00f3ria refrescada a respeito do que ele pr\u00f3prio j\u00e1 havia manifestado anteriormente nessa mesma quest\u00e3o, certamente acabar\u00e1 acompanhando o relator e manter\u00e1 a higidez e solidez dos julgados do STJ e dele mesmo a respeito da mat\u00e9ria.<\/p>\n\n\n\n

PRECEDENTES DOS DEMAIS MINISTROS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, o ministro Moura Ribeiro destacou que a caracteriza\u00e7\u00e3o de d\u00edvida propter rem<\/em> “deve decorrer da lei<\/em><\/strong>“, em total coer\u00eancia com o que j\u00e1 havia decidido no REsp 2.032.856\/SP onde, por cobran\u00e7a de associa\u00e7\u00e3o de moradores, reconheceu “a inaplicabilidade da exce\u00e7\u00e3o \u00e0 impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia<\/em><\/strong>” e acrescentou: “esta Corte Superior possui jurisprud\u00eancia consolidada de que as taxas institu\u00eddas por associa\u00e7\u00e3o de moradores n\u00e3o gozam de natureza propter rem, n\u00e3o se amoldando \u00e0 exce\u00e7\u00e3o \u00e0 impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia<\/em><\/strong>“. Por isso, tudo indica que certamente votar\u00e1 com o relator.<\/p>\n\n\n\n

Na mesma sess\u00e3o, a ministra Nancy Andrighi alertou que “ampliar a caracter\u00edstica de propter rem \u00e9 muito perigoso<\/em><\/strong>” e que alterar e estender esse alcance seria algo “extraordin\u00e1rio<\/em><\/strong>“. Anteriormente e por diversas vezes, ela mesma j\u00e1 deliberou que se trata de d\u00edvida de car\u00e1ter pessoal e n\u00e3o propter rem<\/em>, como no REsp 1.324.107\/SP e no AgRg no REsp 1.374.805\/SP onde assegurou que “as contribui\u00e7\u00f5es criadas por Associa\u00e7\u00f5es de Moradores n\u00e3o podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais<\/em><\/strong> (…). Sendo pessoal o direito, e n\u00e3o tendo a d\u00edvida natureza ‘propter rem’, \u00e9 irregular a sua equipara\u00e7\u00e3o a despesas condominiais<\/em><\/strong>“.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 no REsp 1.991.508\/SP a mesma ministra reafirmou: “Trata-se de d\u00edvida fundada em direito pessoal, derivada da veda\u00e7\u00e3o ao enriquecimento il\u00edcito. Sendo pessoal o direito, e n\u00e3o tendo a d\u00edvida natureza ‘propter rem’, \u00e9 irregular a sua equipara\u00e7\u00e3o a despesas condominiais<\/em><\/strong>” e que a “taxa associativa, de modo algum carrega essa natureza<\/em><\/strong>“, garantindo a impenhorabilidade do im\u00f3vel sobre o qual as pretensas “taxas<\/em>” foram cobradas.<\/p>\n\n\n\n

Ainda da lavra da mesma ministra, tamb\u00e9m no AgInt no AREsp 2.192.638\/SP decidiu que “as contribui\u00e7\u00f5es criadas por associa\u00e7\u00f5es de moradores (condom\u00ednio de fato), ostentam natureza de d\u00edvida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concord\u00e2ncia com a despesa, n\u00e3o possuindo vincula\u00e7\u00e3o com o bem, mas, sim, com o servi\u00e7o contratado, posto \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do associado<\/em><\/strong>“, portanto, mais uma vez rejeitando a natureza propter rem<\/em> e garantindo a prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia.<\/p>\n\n\n\n

OUTROS MINISTROS SEGUEM MESMA LINHA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Os mesmos entendimentos acima foram seguidos pelo relator no REsp 1.688.721\/DF, ministro Ricardo Villas B\u00f4as Cueva (tamb\u00e9m integrante da 2a. Turma), onde, em seu voto, confirmou que “sendo pessoal o direito, ou seja, sendo desprovida a d\u00edvida da natureza propter rem, \u00e9 indevida a sua equipara\u00e7\u00e3o \u00e0s despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei n\u00ba 8.009\/1990 (penhora de bem de fam\u00edlia)<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m no AgInt nos EDcl no REsp 1.854.682\/SP o mesmo ministro decidiu que “as contribui\u00e7\u00f5es criadas por associa\u00e7\u00f5es de moradores<\/em><\/strong> (…) ostentam natureza de d\u00edvida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concord\u00e2ncia com a despesa, n\u00e3o possuindo vincula\u00e7\u00e3o com o bem, mas, sim, com o servi\u00e7o contratado, posto \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do associado<\/em><\/strong>“, o que tamb\u00e9m repetiu no AgInt no REsp 1.822.584\/SP e no AgInt no REsp 1.738.721\/DF.<\/p>\n\n\n\n

Outro membro da mesma 2a. Turma que vai julgar o Tema 1183, ministro Ant\u00f4nio Carlos, j\u00e1 deixou registrada claramente sua posi\u00e7\u00e3o favor\u00e1vel ao voto declarado pelo relator, quando no AgInt no AREsp 951.884\/SP decidiu que “as contribui\u00e7\u00f5es criadas por associa\u00e7\u00f5es de moradores ostentam natureza de d\u00edvida fundada em direito pessoal, sendo poss\u00edvel ao devedor opor exce\u00e7\u00e3o de impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia<\/em><\/strong>“, citando o AgInt no REsp 1.688.721\/DF acima, do ministro Ricardo Villas B\u00f4as Cueva.<\/p>\n\n\n\n

PELO MENOS CINCO DEVEM ACOMPANHAR RELATOR<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mesmo n\u00e3o fazendo parte da 2a. Turma, o ministro Marco Aur\u00e9lio Bellizze, no AgInt nos EDcl no REsp 1.871.018\/SP, tamb\u00e9m manteve entendimento no mesmo sentido, declarando no seu voto que “A exist\u00eancia de associa\u00e7\u00e3o, a fim de reunir moradores com o objetivo de defesa e preserva\u00e7\u00e3o de interesses comuns em \u00e1rea habitacional, n\u00e3o possui o car\u00e1ter de condom\u00ednio e, portanto, n\u00e3o possui natureza de d\u00edvida propter rem<\/em><\/strong>“, o que reafirmou no AgInt nos EDcl no REsp 1.866.272\/SP e tamb\u00e9m no AgInt nos EDcl no REsp 1.822.925\/SP, listando v\u00e1rios dos precedentes acima, dos demais ministros.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 tendo o voto decisivo do relator, pelos v\u00e1rios julgados anteriores negando a natureza propter rem<\/em> e a imunidade do bem de fam\u00edlia por parte de cinco dos sete integrantes da 2a. Turma do STJ, tudo indica, at\u00e9 aqui, uma tend\u00eancia de placar vitorioso com larga folga a favor das v\u00edtimas de falsos condom\u00ednios. Ainda restando inc\u00f3gnitos os entendimentos dos ministros Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha e Maria Isabel Gallotti, mesmo na hip\u00f3tese improv\u00e1vel de divergirem, seriam votos vencidos e al\u00e9m do mais, estariam contrariando toda jurisprud\u00eancia j\u00e1 constru\u00edda pelo STJ nesse assunto, o que provavelmente n\u00e3o vai ocorrer.<\/p>\n\n\n\n

Em resumo, pelo retrospecto dos posicionamentos j\u00e1 conhecidos dos ministros, especialmente dos que comp\u00f5em a 2a. Turma que vai julgar a Tese Firmada do Tema 1183 em data ainda a ser marcada, j\u00e1 tendo o ministro relator declarado seu o voto favor\u00e1vel aos moradores e com cinco muito prov\u00e1veis seguidores, tudo leva a crer que ser\u00e1 mais uma vit\u00f3ria hist\u00f3rica e desta vez definitiva para somar \u00e0 j\u00e1 vasta, s\u00f3lida e crescente jurisprud\u00eancia refutando a obriga\u00e7\u00e3o propter rem<\/em> por meras contribui\u00e7\u00f5es associativas (travestidas de pretensas “taxas condominiais<\/em>“) e, consequentemente, protegendo o bem de fam\u00edlia. <\/p>\n\n\n\n

AN\u00c1LISE JUR\u00cdDICA DA QUEST\u00c3O<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A pr\u00f3pria Tese Firmada no Tema 1183, cuja quest\u00e3o submetida a julgamento que \u00e9 “definir qual a natureza do cr\u00e9dito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associa\u00e7\u00f5es de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou n\u00e3o, a penhora do bem de fam\u00edlia<\/em><\/strong>” j\u00e1 \u00e9 uma discuss\u00e3o rasa, superficial, pois ignora os fundamentos dessa quest\u00e3o, os quais, caso fossem levados em considera\u00e7\u00e3o e aplicados literalmente, sequer deveriam ser discutidos, bastando apenas aplicar o que todos os diplomas legais j\u00e1 estabeleceram desde os prim\u00f3rdios e foram refor\u00e7ados pela jurisprud\u00eancia dos Tribunais Superiores.<\/p>\n\n\n\n

Quanto \u00e0 necessidade de amparo legal citada pelo ministro Raul Ara\u00fajo, o fato \u00e9 que INEXISTE<\/strong> na legisla\u00e7\u00e3o vigente qualquer suporte para execu\u00e7\u00e3o de d\u00edvidas cobradas por associa\u00e7\u00f5es de moradores, n\u00e3o passando de t\u00edtulos executivos ABSOLUTAMENTE NULOS DESDE A ORIGEM<\/strong>, mas que foram institu\u00eddos por ju\u00edzes “positivistas” que fazem malabarismos jur\u00eddicos indevidamente sobrepondo a veda\u00e7\u00e3o de suposto enriquecimento sem causa \u2013 mat\u00e9ria infraconstitucional \u2013 por moradores (quando na verdade isso \u00e9 cometido pelas associa\u00e7\u00f5es!), a cl\u00e1usulas p\u00e9treas e dessa forma violando direitos fundamentais, a saber:<\/p>\n\n\n\n

Para come\u00e7ar, acima da Constitui\u00e7\u00e3o Federal sobrev\u00e9m os Tratados Internacionais aos quais o Brasil \u00e9 signat\u00e1rio, tais como o Pacto de San Jos\u00e9 da Costa Rica, a Declara\u00e7\u00e3o Universal dos Direitos Humanos, o Pacto Internacional sobre os Direitos Civis e Pol\u00edticos – PIDCP e outros, todos un\u00e2nimes em assegurar o sagrado Direito de Livre Associa\u00e7\u00e3o, o que significa que al\u00e9m de se tratar de direito inalien\u00e1vel com preponder\u00e2ncia supraconstitucional<\/strong>, trata-se fundamentalmente de quest\u00e3o de DIREITOS HUMANOS<\/strong>, pelo que algumas v\u00edtimas de falsos condom\u00ednios j\u00e1 recorreram a tribunais internacionais mas tamb\u00e9m n\u00e3o foram protegidos e n\u00e3o tiveram seus direitos garantidos.<\/p>\n\n\n\n

Abaixo desses Tratados, conforme a Constitui\u00e7\u00e3o Federal temos o Art. 5\u00b0, i. II (“ningu\u00e9m ser\u00e1 obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa sen\u00e3o em virtude de lei<\/em><\/strong>“) e especialmente o i. XX que consagra o Direito de Livre Associa\u00e7\u00e3o: “ningu\u00e9m poder\u00e1 ser compelido a associar-se ou a permanecer associado<\/em><\/strong>“. N\u00e3o se tratando de condom\u00ednio conforme a legisla\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, mas de mera associa\u00e7\u00e3o de moradores, tal quest\u00e3o que j\u00e1 est\u00e1 expl\u00edcita e assegurada na Carta Magna sequer deveria ser discutida, mas o Judici\u00e1rio nacional criou um fosso jur\u00eddico devido a interpreta\u00e7\u00f5es fantasiosas e contradit\u00f3rias de ju\u00edzes do “baixo clero” que resultaram na perda de incont\u00e1veis im\u00f3veis por milhares de fam\u00edlias ao longo dos anos e pelo pa\u00eds afora, levando muitos \u00e0 ru\u00edna patrimonial, mental, emocional e at\u00e9 mesmo da sa\u00fade.<\/p>\n\n\n\n

DEMAIS LEGISLA\u00c7\u00d5ES TAMB\u00c9M S\u00c3O CLARAS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Infraconstitucionalmente, temos o C\u00f3digo Civil em seu Art. 166 que determina “\u00c9 nulo o neg\u00f3cio jur\u00eddico quando:<\/em><\/strong>” (…) “II – for il\u00edcito, imposs\u00edvel ou indetermin\u00e1vel seu objeto; III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for il\u00edcito; IV – n\u00e3o revestir a forma prescrita em lei; V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a pr\u00e1tica, sem cominar san\u00e7\u00e3o<\/em><\/strong>“.<\/p>\n\n\n\n

Por sua vez, o C\u00f3digo de Processo Civil estabelece no Art. 783 que “A execu\u00e7\u00e3o para cobran\u00e7a de cr\u00e9dito fundar-se-\u00e1 sempre em t\u00edtulo de obriga\u00e7\u00e3o certa, l\u00edquida e exig\u00edvel<\/em><\/strong>” e especialmente o Art. 784 que prescreve “S\u00e3o t\u00edtulos executivos extrajudiciais:<\/em><\/strong>” em cujo rol sequer existe previs\u00e3o para cobran\u00e7a de associa\u00e7\u00e3o de moradores como capaz de resultar em t\u00edtulo executivo e o i. X n\u00e3o pode ser aplicado por analogia porque n\u00e3o se trata de condom\u00ednio conforme a legisla\u00e7\u00e3o, mas sim de mera associa\u00e7\u00e3o de moradores. J\u00e1 o Art. 803 do CPC determina que “\u00c9 nula a execu\u00e7\u00e3o se:\u201d, \u201cI – o t\u00edtulo executivo extrajudicial n\u00e3o corresponder a obriga\u00e7\u00e3o certa, l\u00edquida e exig\u00edvel;<\/em><\/strong> “.<\/p>\n\n\n\n

Desde o CPC\/73 o Art. 475-L, entre outros par\u00e2metros para impugna\u00e7\u00e3o, j\u00e1 ordenava no “\u00a7 1o Para efeito do disposto no inciso II do caput deste artigo, considera-se tamb\u00e9m inexig\u00edvel o t\u00edtulo judicial fundado em lei ou ato normativo declarados inconstitucionais pelo Supremo Tribunal Federal, ou fundado em aplica\u00e7\u00e3o ou interpreta\u00e7\u00e3o da lei ou ato normativo tidas pelo Supremo Tribunal Federal como incompat\u00edveis com a Constitui\u00e7\u00e3o Federal<\/em><\/strong>“, portanto sendo aplic\u00e1vel at\u00e9 sua substitui\u00e7\u00e3o em mar\u00e7o de 2015, j\u00e1 que desde 2011 o Tema 492 do STF e seu an\u00e1logo o Tema 882 do STJ j\u00e1 estavam com a Repercuss\u00e3o Geral em vigor.<\/p>\n\n\n\n

Com o advento do novo CPC, o Art. 917 manteve estreito sincronismo com o que j\u00e1 constava no Art. 475-L do CPC\/73 a respeito do cabimento de embargos, atualizando os crit\u00e9rios e acrescentando, muito especialmente, o que determina o inciso “IV – o exequente, sem cumprir a presta\u00e7\u00e3o que lhe corresponde, exige o adimplemento da presta\u00e7\u00e3o do executado<\/em><\/strong>” e o “V – o exequente n\u00e3o prova que a condi\u00e7\u00e3o se realizou<\/em><\/strong>“, o que se aplica perfeitamente nos muitos casos em que o morador n\u00e3o compartilha \u00e1reas comuns e muito menos de benfeitorias ou servi\u00e7os administrados pela entidade coatora (como no nosso caso em particular).<\/p>\n\n\n\n

Isso se j\u00e1 n\u00e3o bastasse esse tipo de cobran\u00e7a, quando considerada indevidamente como de obriga\u00e7\u00e3o propter rem<\/em> e resvala de forma escandalosa para a constri\u00e7\u00e3o patrimonial e mais aberrante ainda recai sobre BEM DE FAM\u00cdLIA, o que atropela todos os diplomas legais a respeito da prote\u00e7\u00e3o de resid\u00eancia de uso familiar e tamb\u00e9m afronta toda jurisprud\u00eancia dos Tribunais Superiores, conforme demonstrado (parcialmente) nos precedentes acima citados, que s\u00e3o apenas os mais pertinentes ao julgamento do Tema 1183, pois existe muito mais sobre este aspecto espec\u00edfico!<\/p>\n\n\n\n

Citamos tudo isso mas ainda apenas resumidamente, pois cobran\u00e7as impositivas por associa\u00e7\u00f5es de moradores ultrajam muitos outros artigos do C\u00f3digo Civil e do C\u00f3digo de Processo Civil, contrariam a Lei de Condom\u00ednios pela absoluta atipicidade, tamb\u00e9m violam o C\u00f3digo do Consumidor (com consequ\u00eancias penais, al\u00e9m de outros preceitos do C\u00f3digo Penal), e inclusive, desacatam at\u00e9 mesmo a Lei de Parcelamento de Solo, que pro\u00edbe qualquer tipo de negocia\u00e7\u00e3o sobre im\u00f3veis n\u00e3o registrados em cart\u00f3rio de im\u00f3veis como quase sempre \u00e9 caso, ou seja, inclusive veda \u2013 implicitamente \u2013 at\u00e9 mesmo a penhora, avalia\u00e7\u00e3o, leil\u00e3o, arremata\u00e7\u00e3o, imiss\u00e3o de posse ou adjudica\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m com reflexos penais.<\/p>\n\n\n\n

Sendo, portanto, e antes de tudo, uma quest\u00e3o de VIOLA\u00c7\u00c3O DE DIREITOS HUMANOS<\/strong>, inclusive, essas cobran\u00e7as indevidas, indecentes e ilegais desde a origem desrespeitam at\u00e9 mesmo o Estatuto do Idoso, destruindo suas vidas em todos os sentidos, prejudicando at\u00e9 o sustento pessoal e familiar nessa fase mais vulner\u00e1vel, abalando seriamente a sa\u00fade f\u00edsica, emocional e mental, como em muitos casos que se tornaram infelizmente conhecidos!<\/p>\n\n\n\n

AVAN\u00c7OS JURISPRUDENCIAIS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9 fato que a jurisprud\u00eancia que h\u00e1 mais de uma d\u00e9cada era muito escassa em favor das v\u00edtimas, j\u00e1 teve enormes avan\u00e7os como atrav\u00e9s do Tema 492 do STF e seu correlato Tema 822 do STJ (ambos sob regime de Repercuss\u00e3o Geral desde 2011), com a confirma\u00e7\u00e3o da supremacia do Art. 5\u00b0, incisos II e XX da CF de que associamento compuls\u00f3rio \u00e9 ilegal, a negativa de equipara\u00e7\u00e3o de associa\u00e7\u00e3o de moradores a condom\u00ednio etc., atualizados com o julgamento do REsp 695.911\/SP que se tornou o novo paradigma e que, entre outros condicionantes, instituiu a Lei 13.465\/17 como MARCO TEMPORAL<\/strong> para dar legalidade a esse tipo de cobran\u00e7a, desde que atenda aos demais crit\u00e9rios estabelecidos nessas mat\u00e9rias de efeito vinculante a que est\u00e3o atreladas.<\/p>\n\n\n\n

Tema 492 do STF e por extens\u00e3o o Tema 882 do STJ que, importante sempre lembrar, teve a Associa\u00e7\u00e3o Nacional de V\u00edtimas de Falsos Condom\u00ednios – AnViFalCon<\/strong> como \u00fanica entidade homologada como amicus curiae<\/em> para representar a categoria, cuja tese foi brilhantemente defendida pelo desembargador aposentado Carlos Alberto Garbi, que gratuitamente tamb\u00e9m assumiu a mesma condi\u00e7\u00e3o de defensor dos moradores no Tema 1183 do STJ que ainda aguarda julgamento final.<\/p>\n\n\n\n

Em resumo, tanto o STJ quanto o STF j\u00e1 pacificaram em vasta e un\u00e2nime jurisprud\u00eancia que “\u00c9 PLENA A LIBERDADE DE ASSOCIA\u00c7\u00c3O E DESASSOCIA\u00c7\u00c3O<\/strong>“, que “INEXISTE ASSOCIA\u00c7\u00c3O T\u00c1CITA<\/strong>“, que “ASSOCIA\u00c7\u00c3O N\u00c3O PODE IMPOR COBRAN\u00c7AS A QUEM N\u00c3O \u00c9 ASSOCIADO<\/strong>“, que “ASSOCIA\u00c7\u00c3O DE MORADORES N\u00c3O PODE SER EQUIPARADA A CONDOM\u00cdNIO<\/strong>“, que “COBRAN\u00c7A DE ASSOCIA\u00c7\u00c3O TEM CAR\u00c1TER PESSOAL E N\u00c3O PROPTER REM<\/em><\/strong>” e que “N\u00c3O PODE PENHORAR BEM DE FAM\u00cdLIA<\/strong>“. Portanto, o julgamento final do Tema 1183 tornar\u00e1 extremamente remota a possibilidade de haver retrocesso, pois para tanto seria necess\u00e1rio  contrariar todos precedentes j\u00e1 larga e fartamente consolidados a favor das fam\u00edlias prejudicadas.<\/p>\n\n\n\n

“T\u00cdTULO EXECUTIVO” \u00c9 NULO DESDE A ORIGEM<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De qualquer forma, conforme demonstrado acima, muito antes de se discutir a forma de liquidar esse tipo de suposta “d\u00edvida”, se \u00e9 propter rem<\/em> ou n\u00e3o, se pode recair sobre im\u00f3vel, bem de fam\u00edlia ou n\u00e3o, o fato \u00e9 que qualquer t\u00edtulo executivo institu\u00eddo por juiz a partir de cobran\u00e7a de pretensas “taxas<\/em>” ou rateio de despesas por associa\u00e7\u00e3o de moradores \u00e9 ABSOLUTAMENTE NULO desde a origem, devendo ser contestada e se n\u00e3o for suficiente,  cabe impugna\u00e7\u00e3o, embargos de declara\u00e7\u00f5es, e se persistir a decis\u00e3o da primeira inst\u00e2ncia, deve ser agravada e se n\u00e3o for revertida, resta recorrer ao STJ e STF atrav\u00e9s de Recurso Especial e Recurso Extraordin\u00e1rio e mais Reclama\u00e7\u00e3o Constitucional, onde, com toda certeza, o morador finalmente ter\u00e1 seus direitos assegurados.<\/p>\n\n\n\n

Nos casos de insist\u00eancia de ju\u00edzes de inst\u00e2ncias inferiores recusarem seguir as determina\u00e7\u00f5es dos Tribunais Superiores, como, por exemplo, no caso do Tema 1183 onde h\u00e1 determina\u00e7\u00e3o para suspens\u00e3o de todos os processos do g\u00eanero at\u00e9 o julgamento final e isso significa que TODAS AS DECIS\u00d5ES JUDICIAIS DESDE 20\/03\/2023<\/u><\/strong> (data da afeta\u00e7\u00e3o de sobrestamento) S\u00c3O NULAS DE PLENO DIREITO<\/u><\/strong>, cabe inclusive reclama\u00e7\u00e3o \u00e0 Corregedoria dos tribunais estaduais e at\u00e9, persistindo essa situa\u00e7\u00e3o esdr\u00faxula, recorrer ao Conselho Nacional de Justi\u00e7a \u2013 CNJ ou mesmo tribunais internacionais.<\/p>\n\n\n\n

Paralelamente, tamb\u00e9m s\u00e3o adequadas outras demandas como A\u00e7\u00e3o Declarat\u00f3ria de Inexist\u00eancia de T\u00edtulo<\/strong>, A\u00e7\u00e3o Declarat\u00f3ria de Nulidade Absoluta<\/strong> e\/ou Exce\u00e7\u00e3o de Pr\u00e9-Executividade<\/strong> (prevista indiretamente nos Arts. 525 e 803 do CPC), entre outros rem\u00e9dios jur\u00eddicos! Enfim, n\u00e3o desista nunca, \u00e9 com isso que esses quadrilheiros contam, pois a maioria acaba desanimando diante de tantos obst\u00e1culos! Portanto, somente uma assist\u00eancia por advogado despreparado ou negligente \u00e9 capaz de n\u00e3o garantir uma vit\u00f3ria que \u00e9 certa, mesmo que seja custosa e tardia!<\/p>\n\n\n\n

QUEST\u00c3O DE NULIDADE ABSOLUTA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Portanto, como ficou claro pelos mais elementares preceitos jur\u00eddicos acima listados, toda essa discuss\u00e3o levada a julgamento no Tema 1183, ou seja, se por cobran\u00e7a de associa\u00e7\u00e3o de moradores cabe ou n\u00e3o obriga\u00e7\u00e3o propter rem<\/em> e muito menos se pode ou n\u00e3o recair sobre bem de fam\u00edlia, j\u00e1 \u00e9 – ou pelo menos deveria ser – absolutamente incab\u00edvel e inconceb\u00edvel desde o in\u00edcio, pelo que qualquer a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a nesse sentido deveria ser rejeitada de pronto por qualquer juiz que aplique a legisla\u00e7\u00e3o ao p\u00e9 da letra, pois n\u00e3o possui quaisquer fundamentos legais, se tratando, portanto, de total aberra\u00e7\u00e3o jur\u00eddica!<\/p>\n\n\n\n

Apenas nos casos de residente em \u00e1reas de acesso controlado e por isso beneficiado por obras ou servi\u00e7os custeados pelos demais vizinhos em rateio de despesas, onde a grande maioria dos demais aderiu formalmente, pagam regularmente e est\u00e3o satisfeitos com a entidade administradora, caberia, quando muito, por analogia com condom\u00ednio, a concilia\u00e7\u00e3o mediada para se chegar a um acordo, evitando a tentativa de enriquecimento sem causa e em nome do bem-comum, da boa vizinhan\u00e7a e do interesse da comunidade em busca de melhor qualidade de vida. Em casos extremos, seria aceit\u00e1vel aplicar limita\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os e a constri\u00e7\u00e3o patrimonial das mais diferentes modalidades, mas nunca sobre resid\u00eancia de uso familiar.<\/p>\n\n\n\n

Em resumo, por mais que o julgamento final do Tema 1183 certamente deve resultar em outra importante vit\u00f3ria para as fam\u00edlias lesadas pelas associa\u00e7\u00f5es de moradores (que em muitos casos se enquadram como verdadeiras mil\u00edcias, oscilando entre o constrangimento moral, amea\u00e7as e at\u00e9 uso de viol\u00eancia), ainda ser\u00e1 um avan\u00e7o apenas sobre os SINTOMAS e n\u00e3o as CAUSAS do problema, tratando-o no extremo e n\u00e3o na raiz da quest\u00e3o, que ainda vai ficar \u00e0 merc\u00ea das interpreta\u00e7\u00f5es aleat\u00f3rias de muitos ju\u00edzes, principalmente os de primeira inst\u00e2ncia, obrigando os que se sentem prejudicados a dispenderem altos recursos para recorrer \u00e0s inst\u00e2ncias superiores!<\/p>\n\n\n\n

Felipe Porto<\/strong> – fundador da Associa\u00e7\u00e3o Nacional de V\u00edtimas de Falsos Condom\u00ednios – AnViFalCon<\/strong> – \u00fanica entidade homologada pelo STF como amicus curiae<\/em> no julgamento do Tema 492 e no Tema 1183 pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n

(*) N\u00e3o sou advogado, apenas me especializei no assunto nos \u00faltimos vinte anos depois de ter sido associado compulsoriamente e passar a ser cobrado pelo falso condom\u00ednio “Eldorado 23” em Vicente Pires – Bras\u00edlia.<\/p>\n\n\n\n

V\u00eddeo no canal do Youtube do Superior Tribunal de Justi\u00e7a da sess\u00e3o de in\u00edcio de julgamento do Tema 1183 em 12\/02\/2025: https:\/\/www.youtube.com\/live\/2P9kpBJuLIM<\/a> – para acessar o trecho com o tema espec\u00edfico, clique na descri\u00e7\u00e3o no minuto \u201c0:32:50 REsp 1.995.213\/SP – REsp 2.023.451\/SP – Relator: Carlos Cini Marchionatti\u201d<\/p>\n\n\n\n

NOT\u00cdCIA DE \u00daLTIMA HORA:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Desde o adiamento da decis\u00e3o final do Tema 1183 em 12\/02, passamos v\u00e1rios dias escrevendo a mat\u00e9ria acima, analisando a situa\u00e7\u00e3o, compilando jurisprud\u00eancias, calculando as probabilidades etc., at\u00e9 que tomamos conhecimento de uma decis\u00e3o do STJ que MUDA TUDO NO QUADRO ACIMA, que foi o julgamento no \u00faltimo dia 05\/02 do REsp 2.110.029\/SP, onde, por unanimidade, ficou sacramentado que SUPOSTO “T\u00cdTULO EXECUTIVO” INSTITU\u00cdDO POR COBRAN\u00c7A DE ASSOCIA\u00c7\u00c3O DE MORADORES \u00c9 ILEGAL E NULO, MESMO QUE TENHA HAVIDO ADES\u00c3O FORMAL!<\/p>\n\n\n\n

A ministra relatora Nancy Andrighi manteve a tradi\u00e7\u00e3o de defender os moradores lesados por entidades travestidas de falsos condom\u00ednios e foi seguido pela totalidade dos demais ministros da 3a. Turma, com fundamento exatamente na mesma “tecla” que venho batendo h\u00e1 anos (e reforcei acima) que \u00e9, al\u00e9m de outros diversos preceitos jur\u00eddicos, especificamente o Art. 784 do CPC em cujo rol de encargos poss\u00edveis de gerar t\u00edtulo executivo extrajudicial SEQUER EXISTE A MODALIDADE DE CONTRIBUI\u00c7\u00c3O ASSOCIATIVA<\/u><\/strong>, portanto, todos que foram institu\u00eddos ao arrepio da lei e s\u00e3o nulos, inv\u00e1lidos e inexistentes desde a origem, mesmo em se tratando de propriet\u00e1rio que tenha aderido formalmente!<\/p>\n\n\n\n

No meu entender, isso significa que a Tese Firmada do Tema 1183 de fato PERDEU O OBJETO e caberia sua extin\u00e7\u00e3o (pelo que torcemos que n\u00e3o aconte\u00e7a, porque ser\u00e1 um refor\u00e7o importante nessa quest\u00e3o), pois se al\u00e9m do associamento compuls\u00f3rio j\u00e1 ser declarado ilegal (diante de toda legisla\u00e7\u00e3o acima citada), agora ficou decidido que nem que haja termo de ades\u00e3o formal \u00e0 entidade, a d\u00edvida n\u00e3o \u00e9 capaz de gerar t\u00edtulo executivo extrajudicial, ent\u00e3o, como j\u00e1 havia antecipado na mat\u00e9ria acima, SEQUER CABE DISCUTIR SE \u00c9 OU N\u00c3O DE OBRIGA\u00c7\u00c3O PROPTER REM<\/em> e, portanto, NEM SE CABE OU N\u00c3O PENHORA DE IM\u00d3VEL e MUITO MENOS AINDA SOBRE BEM DE FAM\u00cdLIA!<\/p>\n\n\n\n

Essa not\u00edcia caiu como uma “bomba” em cima das associa\u00e7\u00f5es de moradores de todo pa\u00eds que agora ter\u00e3o s\u00e9rias dificuldades em receber as parcelas de rateio de despesas dos inadimplentes (bem feito, v\u00e3o pagar pelos seus abusos!), sejam associados ou n\u00e3o, e \u00e9 a “p\u00e1 de cal” que faltava para sepultar definitivamente essa quest\u00e3o. Mediante isso, o julgamento do REsp 2.110.029\/SP merece an\u00e1lises \u00e0 parte, o que passaremos a fazer no site original da AnViFalCon – www.anvifalcon.com.br, na p\u00e1gina do Facebook – www.facebook.com\/Anvifalcon e no grupo www.facebook.com\/groups\/Anvifalcon, onde a p\u00e1gina do site<\/em> do STJ com resumo e link para o inteiro teor da decis\u00e3o, mat\u00e9rias e v\u00eddeos a respeito dessa decis\u00e3o hist\u00f3rica j\u00e1 est\u00e3o dispon\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n

VEJA UM RESUMO DO TEMA 1183 NO CANAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTI\u00c7A NO YOUTUBE<\/strong>: https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=Zbd4tVWmh_A<\/a><\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Veja tamb\u00e9m alguns links a respeito de mais essa decis\u00e3o que vem se somar \u00e0s vit\u00f3rias cada vez mais s\u00f3lidas na luta em favor dos moradores prejudicados por associa\u00e7\u00f5es de moradores travestidas de condom\u00ednios de araque:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mat\u00e9ria na p\u00e1gina da AnViFalCon no Facebook a respeito do julgamento do REsp 2.110.029\/SP no STJ: https:\/\/www.facebook.com\/share\/p\/18ZE5UXdr8<\/a><\/p>\n\n\n\n

Outra mat\u00e9ria na p\u00e1gina da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029\/SP no STJ: https:\/\/www.facebook.com\/share\/p\/1AQtcTJEor<\/a><\/p>\n\n\n\n

V\u00eddeo da advogada Milena Motta na p\u00e1gina da AnViFalCon no Facebook sobre o julgamento do REsp 2.110.029\/SP: https:\/\/www.facebook.com\/ANVIFALCON\/videos\/2141331959663366<\/a><\/p>\n\n\n\n

Mais uma mat\u00e9ria na p\u00e1gina da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029\/SP no STJ: https:\/\/www.facebook.com\/share\/p\/166xG43etZ<\/a><\/p>\n\n\n\n

V\u00eddeo do Instagram na p\u00e1gina da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029\/SP no STJ: https:\/\/www.facebook.com\/share\/p\/1A95xSU7TB<\/a><\/p>\n\n\n\n

Tem muito mais na internet, pesquise no Google pois esse assunto que explodiu no meio jur\u00eddico e popular associado a esse problema grav\u00edssimo que afeta muitos milhares de moradores. Acompanhe, curta, comente e compartilhe que a luta est\u00e1 cada vez melhor e a nossa vit\u00f3ria j\u00e1 est\u00e1 garantida e confirmada cada vez mais!!!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

JULGAMENTO FINAL DO TEMA 1183 DO STJ COM CERTEZA SER\u00c1 FAVOR\u00c1VEL AOS MORADORES LESADOS An\u00e1lise do jornalista e escritor Felipe Porto (*) \u2013 fundador da Associa\u00e7\u00e3o Nacional de V\u00edtimas de Falsos Condom\u00ednios – AnViFalCon Embora o julgamento final do REsp 1.995.213\/SP e do REsp 2.023.451\/SP que s\u00e3o paradigmas do Tema 1183  do Superior Tribunal de […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5,6,14,7,16,3],"tags":[26,27,37,29,10,34,57,58,50,51,52],"class_list":["post-703","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-programacao-de-eventos-na-campanha-contra-os-falsos-condominios","category-sentencas-favoraveis-as-vitimas-e-contra-os-falsos-condominios","category-leis-que-ajudam-a-se-defender-de-falsos-condominios","category-enderecos-uteis-para-combater-os-falsos-condominios","category-textos-e-orientacoes-para-combater-os-falsos-condominios","category-videos-relacionados-na-luta-contra-os-falsos-condominios","tag-associacao-de-moradores","tag-falso-condominio","tag-jurisprudencia-stf","tag-jurisprudencia-stj","tag-leis-contrarias-as-associacoes-de-moradores","tag-loteamento-irregular","tag-re-695-911-sp","tag-resp-2-110-029-sp","tag-tema-1183-stj","tag-tema-492-stf","tag-tema-882-stj"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/703","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=703"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/703\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":740,"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/703\/revisions\/740"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=703"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=703"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/anvifalcon.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=703"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}