QUANDO SE TRATA DE ASSOCIAÇÃO
TRAVESTIDA DE “CONDOMÍNIO” E QUE
SE UTILIZA DE “CONVENÇÃO” FAJUTA
A partir de debate num grupo sobre o tema dos “falsos condomínios”, diversas considerações foram feitas a respeito desses casos e que acabaram resultando neste texto que pode servir de guia para quem esteja enfrentando esse tipo de problema:
Associação moradores registrada com nome de “Condomínio” e com “Convenção” em vez de Estatutos, na impossibilidade de registrar uma Convenção conforme a legislação (como é no caso de Condomínio de fato e de direito) por estar localizada em área irregular, quando questionada sobre a “legalidade” desse documento, costuma invocar ou alegar na Justiça que seguiram a Lei 6.015/73 para tentar fazer prevalecer sua validade.
Para analisar esse aspecto, podemos verificar no site da Presidência da República http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm que isto estaria previsto no “TÍTULO IV – Do Registro de Títulos e Documentos“, “CAPÍTULO I – Das Atribuições“, “Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição“, “I – dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor” (grifo nosso).
Só que, mesmo tendo esse “registro” precário em Cartório (normalmente apenas protocolo de microfilmagem e reconhecimento de assinaturas e não como Convenção conforme a Lei de Condomínios, pois para tanto é necessário a Certidão de Registro de Imóvel – que nesse caso inexiste – de 2/3 dos moradores), o que SERIA um ato “legítimo” conforme essa Lei, o documento é utilizado de forma ilegal para coagir as pessoas a permanecerem associadas (contrariando a CF, Art. 5º, i. XX) e obrigá-las a pagar “taxas” (que na verdade são apenas “contribuições associativas”, sem caráter impositivo).
Mediante essa situação, resta ao morador entrar com ação para DESCONSTITUIR O TÍTULO (a “convenção” fajuta) e sustar seus efeitos colaterais que “justificariam” a cobrança, tanto pelo rito sumário, coisa que no TJDF e em outros estados não cabe mais, conforme vimos no caso que teve repercussão nacional mostrado pela primeira vez neste site, como pelo procedimento comum (ou “ordinário”) e impedir que o imóvel seja levado à penhora e leilão (o que é indevido – ou pelo menos deveria ser em todos os tribunais – em ambos os casos, pois só se fosse um Condomínio a “dívida” teria o caráter “propter rem” conforme a Lei).
Desconstituindo a legalidade do título (a “convenção” fajuta) cabe aquela tese da “árvore da raiz podre que contamina todos os frutos” e a ação de cobrança sucumbe junto. Isso mesmo que seja pelo rito ordinário, que neste caso cabe dilação de provas, como laudos, testemunhos e outras provas, o que leva anos e caso o morador perder em primeira ou segunda instâncias (o que é muito provável) pode recorrer aos tribunais superiores, onde o morador não perde, pois já há entendimento pacificado a seu favor, garantindo o Direito de Livre Associação (ver diversas decisões anteriores nesse sentido, neste site).
A desconstituição da “convenção” de araque além de ter o condão de anular a ação e deslegitimar as cobranças, possibilita ao morador entrar com denúncia (na Polícia ou diretamente na Justiça Criminal) por Falsidade Ideológica pela utilização de um documento sem o devido valor jurídico sendo usado de forma dolosa para obrigar o morador a permanecer associado, causar intimidação e exigir o pagamento de “taxas” indevidas, além de Estelionato e requerer reparação de Danos Morais e Materiais.
Cabe também denúncia à Receita Federal pelo uso indevido do código de atividade jurídica, o que resulta no cancelamento do CNPJ; aos bancos para encerramento de contas bancárias; ao Ministério do Trabalho para impedimento de assinar as carteiras dos funcionários; à Corregedoria dos Cartórios no Tribunal de Justiça por ter aceitado registrar “convenção” de forma fraudulenta e que possibilitou o uso indevido; ao Ministério Público, enfim, FECHAR definitivamente com tal entidade fraudulenta.
Só que isso não impede que a associação (não mais alegando ser “condomínio” nem de ter uma “convenção”) entrar com outra ação de cobrança pelo “procedimento comum” (mesmo sendo mais demorado, conforme explicado acima), obrigando o morador ter de apelar pelo seu Direito de Livre Associação que nas instâncias inferiores raramente é considerado, pois o juiz mesmo sabendo que está violando a Constituição e entendimentos já fartamente pacificados no STJ e STF, com base no tal do “direito positivo”, na maioria dos casos entende que liberar um “associado” (especialmente quando sua casa está situado dentro da área administrada pela entidade) de pagar caracterizaria “enriquecimento ilícito” pelo mesmo, já que os demais pagam suas cotas sobre as despesas e também se sentiriam desobrigados a pagar, e isso certamente levaria à falência da associação, com consequente degradação da área fechada e desvalorização de todos os imóveis atingidos.
Para moradores INTERNOS dos “condomínios” o caminho é longo e quase sempre só podem ter seus direitos garantidos recorrendo ao STJ ou STF, onde provar que nunca se associou ou que já manifestou a decisão de se desassociar é fundamental. Mas para proprietários de imóveis EXTERNOS há mais esperanças, podendo se utilizar de mapas da área, laudos periciais, testemunhas, provas de que não são beneficiados pela entidade, que pagam as despesas de próprio bolso, que não causam despesas ou custos aos demais, que não compartilham de áreas comuns e até alegar que, no futuro, quando houver regularização e as associações se tornarem condomínios (de fato e de direito), NUNCA FARÃO PARTE DO CONDOMÍNIO (a menos que queiram, ou quem sabe nem assim) pois não terão direito à “fração ideal” (locais de uso comum, como ruas internas, portarias, infra-estruturas etc.) e nem como utilizá-las pois estão do lado de fora, de frente para a rua e, portanto, as únicas áreas “extensivas” com o (futuro) Condomínio é e sempre serão as calçadas que SÃO PÚBLICAS e, portanto, jamais serão de propriedade compartilhada com os demais condôminos.
Mesmo com tudo isso, infelizmente, nesses quase dez anos de luta através da ANVIFALCON já acompanhamos muitos casos de associações que usavam nome de “condomínios” e de “convenções” fajutas que após serem FECHADAS (com desconstituição jurídica das “convenções”, anulação do CNPJ via Receita Federal, encerramento de contas bancárias, impedimento via Ministério do Trabalho de assinar CTPSs de funcionários etc.), elas simplesmente CRIARAM OUTRA ASSOCIAÇÃO, esta conforme manda o Código Civil, com ESTATUTOS devidamente registrados em Cartório (imitando os termos da “convenção” anterior) e seguiram cobrando do mesmo jeito. Mas, pelo menos, quase nunca voltam a cobrar o morador que se recusou a permanecer associado, sobretudo quando está situado no lado de fora do “condomínio”.
Em resumo, a luta é árdua para quem decide enfrentar esses quadrilheiros que muitas vezes agem como verdadeiras milícias, sempre formadas pelas mesmas “panelinhas” dos que se acham os “xerifes do pedaço”, ganhando altos salários, recebendo isenções nas taxas se passando por “síndicos” (de araque), com “diretorias” que não têm transparência, não prestam contas devidamente e não permitem a renovação porque juntam um monte de procurações e por isso sempre vencem as eleições. Não por acaso, quase sempre acabam desviando recursos e até dando golpe se apropriando de altas somas de dinheiro que é de todos.
Mas para acabar com a exploração por parte desses espertalhões existe a “BALA DE PRATA” que é promover a DESFILIAÇÃO EM MASSA (via Notificação Extrajudicial, cujo modelo está neste site) e CRIAR OUTRA ASSOCIAÇÃO dentro do mesmo loteamento, o que é plenamente possível, basta começar com uma “meia-dúzia” de moradores insatisfeitos com a entidade que tantos dissabores causam à comunidade. Com tenacidade, espírito democrático e colocando a “boa vizinhança” acima de tudo, a nova a associação pode se tornar majoritária e até desbancar a anterior, fazendo-a definhar e até acabar.
Para tanto, como em tudo na vida, é preciso CORAGEM, tomar a INICIATIVA e partir para AÇÕES EFETIVAS! Não basta ficar só reclamando e deixar de pagar como forma de “protesto”, pois normalmente isso resulta em ações judiciais caras e demoradas, além de não ter 100% de garantia de vencer, pois “cabeça de juiz” todos sabem como é! É isso ou então só resta ao morador insatisfeito se submeta a pagar para a associação que não aceita fazer parte, para não correr o risco de ter sua casa penhorada e leiloada! Não tem outros caminhos!
Felipe Porto – fundador e presidente da ANVIFALCON – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios.
JUNTE-SE A NÓS! JUNTOS SOMOS MAIS FORTES!
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