Rádio Cidade 26 FM entrevista nesta quinta-feira 13/03 o jornalista e escritor Felipe Porto, fundador da Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – AnViFalCon, única entidade homologada pelo STF como amicus curiae no Tema 492 e seu análogo Tema 882 do STJ e também no Tema 1183 em fase de julgamento pelo STJ, matérias de fundamental importância na questão das cobranças de rateios de despesas por associações de moradores que atuam como se fossem condomínios.

Trata-se de assunto de grande interesse para todos os moradores de supostos “condomínios”, pretensos “síndicos” e empresas administradoras, cuja jurisprudência a respeito vem mudando rapidamente nos Tribunais Superiores em favor dos proprietários lesados por entidades que atuam à margem da legalidade e que já causaram perda de imóveis a milhares de famílias.

A entrevista será transmitida ao vivo pelo site www.radiocidade26fm.com.br, pelo canal no Youtube www.youtube.com/@tvestacao26, além do Instagram, Facebook, grupos no WhatsApp e outras redes sociais da rede Rádio Cidade 26 FM e da AnViFalCon: www.anvifalcon.com.br, www.felipeporto.com.br, na página www.facebook.com/Anvifalcon e no grupo www.facebook.com/groups/Anvifalcon no Facebook.

Fiquem ligados, curtam, comentem e compartilhem geral, especialmente para outras vítimas de falsos condomínios!

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Desde o adiamento da decisão final do Tema 1183 pelo STJ no último dia 12/02, passamos vários dias escrevendo a matéria anterior a respeito do assunto (www.anvifalcon.com.br/?p=703 e no site jornalístico do autor www.felipeporto.com.br/new/?p=2151), analisando a situação, compilando jurisprudências, calculando as probabilidades etc., até que tomamos conhecimento de uma decisão recentíssima do STJ que MUDA TUDO NESSA QUESTÃO, que foi o julgamento no último dia 05/02 do REsp 2.110.029/SP, onde, por unanimidade, ficou sacramentado que SUPOSTO “TÍTULO EXECUTIVO” INSTITUÍDO POR COBRANÇA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É ILEGAL E NULO, MESMO QUE TENHA HAVIDO ADESÃO FORMAL!

A ministra relatora Nancy Andrighi manteve a tradição de defender os moradores lesados por essas entidades travestidas de falsos condomínios e foi seguido pela totalidade dos demais ministros da 3a. Turma, com fundamento exatamente na mesma “tecla” que venho batendo há anos (e reforcei na matéria acima) que é, além de outros diversos preceitos jurídicos, especificamente o Art. 784 do CPC em cujo rol de encargos possíveis de gerar título executivo extrajudicial SEQUER EXISTE A MODALIDADE DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA, portanto, todos foram instituídos ao arrepio da lei e são nulos, inválidos e inexistentes desde a origem, mesmo em se tratando de proprietário que tenha aderido formalmente!

No meu entender, isso significa que a Tese Firmada do Tema 1183 de fato PERDEU O OBJETO e caberia sua extinção (pelo que torcemos que não aconteça, porque será um reforço importante nessa questão), pois se além do associamento compulsório já ser declarado ilegal (diante de toda legislação citada na matéria anterior), agora ficou decidido que nem que haja termo de adesão formal à entidade, a dívida não é capaz de gerar título executivo extrajudicial, então, como já havia antecipado na mesma matéria, SEQUER CABE DISCUTIR SE É OU NÃO DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM e, portanto, NEM SE CABE OU NÃO PENHORA DE IMÓVEL e MUITO MENOS AINDA SOBRE BEM DE FAMÍLIA!

Essa nova decisão do STJ caiu como uma “bomba” sobre a máfia dos falsos condomínios que agora terão sérias dificuldades em receber as parcelas de rateio de despesas dos inadimplentes, sejam associados ou não, e representa a “pá de cal” que faltava para sepultar definitivamente as organizações criminosas que atuam à margem da legislação, com assédio jurídico, expropriação de bens de família e em muitos casos, até com intimidações, ameaças ou mesmo violência. Infelizmente, também atinge as entidades que atuam conforme a legislação e, sobretudo, seguem a política da boa vizinhança, prestando serviços e benfeitorias que contribuem pela melhoria da qualidade de vida na área administrada.

O resultado do julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ vai causar a extinção de todos os processos que versam sobre a matéria que tramitam em todos os tribunais do país, a exemplo do Tema 1183 que já havia determinado a suspensão de todos os processos do gênero desde 20/03/2023, pelo que desde então TODAS AS DECISÕES JUDICIAIS SÃO NULAS DE PLENO DIREITO e deve ser requerido pelo advogado do morador prejudicado, se é que ainda não foi feito, o que já foi acatado por diversos juizados e/ou tribunais e confirmado pelo STJ.

Conforme analisado na mesma matéria anterior (links acima), pelos precedentes dos ministros que integram a 2a. Turma e já tendo o voto favorável do relator, o julgamento final do Tema 1183 com certeza vai manter a vasta, sólida e unânime jurisprudência já construída do STJ e do STF a respeito dessa questão, protegendo as vítimas de falsos condomínios. Agora é hora de tratar de obter os devidos ressarcimentos aos que já pagaram por esses “títulos” ilegais e/ou perderam seus imóveis e/ou bens de família para essas quadrilhas disfarçadas de “condomínios” de araque.

Vamos trabalhar para que também seja instituído um Tema Repetitivo e aplicado o regime de Repercussão Geral, como já é o Tema 492 do STF e seu análogo Tema 882 do STJ e em breve será o Tema 1183 (que teve o julgamento final adiado no último dia 12/02, veja matéria anterior nesta página), os quais possuem total sintonia garantindo a defesa dos moradores lesados e contra essas arapucas “comunitárias”, que muitas vezes não passam de embriões ou de milícias de fato.

Felipe Porto, jornalista e escritor, fundador da Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – ANVIFALCON

Saiba mais detalhes dessa decisão histórica e definitiva a favor das vítimas de falsos condomínios no site do Superior Tribunal de Justiça, com link para o inteiro teor do Acórdão: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/05022025-Termo-de-adesao-a-associacao-de-moradores-nao-vale-como-titulo-executivo-extrajudicial.aspx

O julgamento do REsp 2.110.029/SP merece mais análises, o que passaremos a fazer neste site original da AnViFalCon – www.anvifalcon.com.br, na página do Facebook – www.facebook.com/Anvifalcon e no grupo www.facebook.com/groups/Anvifalcon e no site jornalístico ao autor – www.felipeporto.com.br.

Veja também alguns links a respeito de mais essa decisão que vem se somar às vitórias cada vez mais sólidas na luta em favor dos moradores prejudicados por associações de moradores travestidas de condomínios de araque:

Matéria na página da AnViFalCon no Facebook a respeito do julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: www.facebook.com/share/p/18ZE5UXdr8

Outra matéria na página da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: www.facebook.com/share/p/1AQtcTJEor

Vídeo da advogada Milena Motta na página da AnViFalCon no Facebook sobre o julgamento do REsp 2.110.029/SP: www.facebook.com/ANVIFALCON/videos/2141331959663366

Mais uma matéria na página da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: www.facebook.com/share/p/166xG43etZ

Vídeo do Instagram na página da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: www.facebook.com/share/p/1A95xSU7TB

Tem muito mais na internet, pesquise no Google pois esse assunto que explodiu no meio jurídico e popular associado a esse problema gravíssimo que afeta muitos milhares de moradores. Acompanhe, curta, comente e compartilhe que a luta está cada vez melhor e a nossa vitória já está garantida e confirmada cada vez mais!!!

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Análise do jornalista e escritor Felipe Porto (*) – fundador da Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – AnViFalCon

Embora o julgamento final do REsp 1.995.213/SP e do REsp 2.023.451/SP que são paradigmas do Tema 1183  do Superior Tribunal de Justiça – STJ tenha sido adiado por pedido de vistas do ministro Raul Araújo que suscitou parcial divergência, o relator Carlos Cini Marchionatti já proferiu seu voto favorável aos moradores e os pronunciamentos antecipados dos ministros Moura Ribeiro e Nancy Andrighi foram no mesmo sentido, mediante o retrospecto das decisões anteriores dos mesmos magistrados em casos semelhantes, tudo leva a crer que, com toda certeza, os falsos condomínios mais uma vez serão definitivamente derrotados nessa questão, conforme análise a seguir.

O mais importante é que o relator Carlos Cini Marchionatti já admitiu o Recurso Especial do morador e inadmitiu o da associação de moradores, ou seja, votou CONTRA considerar as cobranças de associações de moradores como de natureza propter rem, reafirmando todos os precedentes da própria corte de que esse tipo de dívida tem caráter PESSOAL, portanto jamais poderia recair sobre o imóvel “associado” e muito menos sobre bem de família, em total coerência com toda a jurisprudência já consolidada pelo STF e pelo STJ e, especialmente, em conformidade com o Tema 492 do STF e seu análogo Tema 882 do STJ, ambos sob Repercussão Geral desde 2011.

Após o voto favorável do relator, o ministro Raul Araújo questionou a unanimidade já construída historicamente pelo STJ e demonstrou tendência a considerar as supostas “taxas” de rateio de despesas por entidades de vizinhança – que não passam de meras contribuições associativas e nunca de “condomínio” de fato e de direito – como obrigação propter rem parcialmente e que poderiam resultar na penhora apenas quando se tratar de um lote vazio, embora ainda tenha ressalvado quando se tratar de bem de família, no caso de residência. Isso só abriria espaço para manter a insegurança jurídica que envolve essa questão e, inclusive, como já dito, vai contra tudo que o STJ já decidiu até agora.

Alegando necessidade de estudar mais a questão antes de decidir, o ministro Raul Araújo pediu vistas e isso levou ao adiamento do último dia 12/02 para uma data de julgamento final a ser marcada. Mas, conforme veremos a seguir, esse recente posicionamento dúbio do ministro contradiz o que ele próprio já havia declarado, por exemplo, no AgInt no AREsp 970.354/SP, onde asseverou que “consoante a reiterada jurisprudência das Turmas (…) as taxas de manutenção cobradas por associação de moradores não podem ser equiparadas a despesas condominiais, não ostentando a dívida natureza propter rem“.

No REsp 1.405.562/SP o ministro Raul Araújo defendeu que “a dívida cobrada (…) não se constitui em exceção à proteção conferida ao bem de família, porquanto decorrente de taxas associativas, destituídas de natureza propter rem” e no REsp 1.505.099/SP declarou que “as taxas de manutenção cobradas por Associação de Moradores não podem ser equiparadas a despesas condominiais, não ostentando a dívida natureza propter rem“.

Também no AgRg no REsp 1.505.099/SP, o mesmo ministro foi relator e em seu voto sustentou que “as taxas de manutenção cobradas por Associação de Moradores não podem ser equiparadas a despesas condominiais, não ostentando a dívida natureza propter rem“. Portanto, se tiver a memória refrescada a respeito do que ele próprio já havia manifestado anteriormente nessa mesma questão, certamente acabará acompanhando o relator e manterá a higidez e solidez dos julgados do STJ e dele mesmo a respeito da matéria.

Por outro lado, o ministro Moura Ribeiro destacou que a caracterização de dívida propter remdeve decorrer da lei“, em total coerência com o que já havia decidido no REsp 2.032.856/SP onde, por cobrança de associação de moradores, reconheceu “a inaplicabilidade da exceção à impenhorabilidade do bem de família” e acrescentou: “esta Corte Superior possui jurisprudência consolidada de que as taxas instituídas por associação de moradores não gozam de natureza propter rem, não se amoldando à exceção à impenhorabilidade do bem de família“. Por isso, tudo indica que certamente votará com o relator.

Na mesma sessão, a ministra Nancy Andrighi alertou que “ampliar a característica de propter rem é muito perigoso” e que alterar e estender esse alcance seria algo “extraordinário“. Anteriormente e por diversas vezes, ela mesma já deliberou que se trata de dívida de caráter pessoal e não propter rem, como no REsp 1.324.107/SP e no AgRg no REsp 1.374.805/SP onde assegurou que “as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais (…). Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza ‘propter rem’, é irregular a sua equiparação a despesas condominiais“.

Já no REsp 1.991.508/SP a mesma ministra reafirmou: “Trata-se de dívida fundada em direito pessoal, derivada da vedação ao enriquecimento ilícito. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza ‘propter rem’, é irregular a sua equiparação a despesas condominiais” e que a “taxa associativa, de modo algum carrega essa natureza“, garantindo a impenhorabilidade do imóvel sobre o qual as pretensas “taxas” foram cobradas.

Ainda da lavra da mesma ministra, também no AgInt no AREsp 2.192.638/SP decidiu que “as contribuições criadas por associações de moradores (condomínio de fato), ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado“, portanto, mais uma vez rejeitando a natureza propter rem e garantindo a proteção do bem de família.

OUTROS MINISTROS SEGUEM MESMA LINHA

Os mesmos entendimentos acima foram seguidos pelo relator no REsp 1.688.721/DF, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (também integrante da 2a. Turma), onde, em seu voto, confirmou que “sendo pessoal o direito, ou seja, sendo desprovida a dívida da natureza propter rem, é indevida a sua equiparação às despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei nº 8.009/1990 (penhora de bem de família)”.

Também no AgInt nos EDcl no REsp 1.854.682/SP o mesmo ministro decidiu que “as contribuições criadas por associações de moradores (…) ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado“, o que também repetiu no AgInt no REsp 1.822.584/SP e no AgInt no REsp 1.738.721/DF.

Outro membro da mesma 2a. Turma que vai julgar o Tema 1183, ministro Antônio Carlos, já deixou registrada claramente sua posição favorável ao voto declarado pelo relator, quando no AgInt no AREsp 951.884/SP decidiu que “as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, sendo possível ao devedor opor exceção de impenhorabilidade do bem de família“, citando o AgInt no REsp 1.688.721/DF acima, do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

PELO MENOS CINCO DEVEM ACOMPANHAR RELATOR

Mesmo não fazendo parte da 2a. Turma, o ministro Marco Aurélio Bellizze, no AgInt nos EDcl no REsp 1.871.018/SP, também manteve entendimento no mesmo sentido, declarando no seu voto que “A existência de associação, a fim de reunir moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio e, portanto, não possui natureza de dívida propter rem“, o que reafirmou no AgInt nos EDcl no REsp 1.866.272/SP e também no AgInt nos EDcl no REsp 1.822.925/SP, listando vários dos precedentes acima, dos demais ministros.

Já tendo o voto decisivo do relator, pelos vários julgados anteriores negando a natureza propter rem e a imunidade do bem de família por parte de cinco dos sete integrantes da 2a. Turma do STJ, tudo indica, até aqui, uma tendência de placar vitorioso com larga folga a favor das vítimas de falsos condomínios. Ainda restando incógnitos os entendimentos dos ministros João Otávio de Noronha e Maria Isabel Gallotti, mesmo na hipótese improvável de divergirem, seriam votos vencidos e além do mais, estariam contrariando toda jurisprudência já construída pelo STJ nesse assunto, o que provavelmente não vai ocorrer.

Em resumo, pelo retrospecto dos posicionamentos já conhecidos dos ministros, especialmente dos que compõem a 2a. Turma que vai julgar a Tese Firmada do Tema 1183 em data ainda a ser marcada, já tendo o ministro relator declarado seu o voto favorável aos moradores e com cinco muito prováveis seguidores, tudo leva a crer que será mais uma vitória histórica e desta vez definitiva para somar à já vasta, sólida e crescente jurisprudência refutando a obrigação propter rem por meras contribuições associativas (travestidas de pretensas “taxas condominiais“) e, consequentemente, protegendo o bem de família. 

ANÁLISE JURÍDICA DA QUESTÃO

A própria Tese Firmada no Tema 1183, cuja questão submetida a julgamento que é “definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família” já é uma discussão rasa, superficial, pois ignora os fundamentos dessa questão, os quais, caso fossem levados em consideração e aplicados literalmente, sequer deveriam ser discutidos, bastando apenas aplicar o que todos os diplomas legais já estabeleceram desde os primórdios e foram reforçados pela jurisprudência dos Tribunais Superiores.

Quanto à necessidade de amparo legal citada pelo ministro Raul Araújo, o fato é que INEXISTE na legislação vigente qualquer suporte para execução de dívidas cobradas por associações de moradores, não passando de títulos executivos ABSOLUTAMENTE NULOS DESDE A ORIGEM, mas que foram instituídos por juízes “positivistas” que fazem malabarismos jurídicos indevidamente sobrepondo a vedação de suposto enriquecimento sem causa – matéria infraconstitucional – por moradores (quando na verdade isso é cometido pelas associações!), a cláusulas pétreas e dessa forma violando direitos fundamentais, a saber:

Para começar, acima da Constituição Federal sobrevém os Tratados Internacionais aos quais o Brasil é signatário, tais como o Pacto de San José da Costa Rica, a Declaração Universal dos Direitos Humanos, o Pacto Internacional sobre os Direitos Civis e Políticos – PIDCP e outros, todos unânimes em assegurar o sagrado Direito de Livre Associação, o que significa que além de se tratar de direito inalienável com preponderância supraconstitucional, trata-se fundamentalmente de questão de DIREITOS HUMANOS, pelo que algumas vítimas de falsos condomínios já recorreram a tribunais internacionais mas também não foram protegidos e não tiveram seus direitos garantidos.

Abaixo desses Tratados, conforme a Constituição Federal temos o Art. 5°, i. II (“ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei“) e especialmente o i. XX que consagra o Direito de Livre Associação: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“. Não se tratando de condomínio conforme a legislação própria, mas de mera associação de moradores, tal questão que já está explícita e assegurada na Carta Magna sequer deveria ser discutida, mas o Judiciário nacional criou um fosso jurídico devido a interpretações fantasiosas e contraditórias de juízes do “baixo clero” que resultaram na perda de incontáveis imóveis por milhares de famílias ao longo dos anos e pelo país afora, levando muitos à ruína patrimonial, mental, emocional e até mesmo da saúde.

DEMAIS LEGISLAÇÕES TAMBÉM SÃO CLARAS

Infraconstitucionalmente, temos o Código Civil em seu Art. 166 que determina “É nulo o negócio jurídico quando:” (…) “II – for ilícito, impossível ou indeterminável seu objeto; III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV – não revestir a forma prescrita em lei; V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção“.

Por sua vez, o Código de Processo Civil estabelece no Art. 783 que “A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível” e especialmente o Art. 784 que prescreve “São títulos executivos extrajudiciais:” em cujo rol sequer existe previsão para cobrança de associação de moradores como capaz de resultar em título executivo e o i. X não pode ser aplicado por analogia porque não se trata de condomínio conforme a legislação, mas sim de mera associação de moradores. Já o Art. 803 do CPC determina que “É nula a execução se:”, “I – o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível; “.

Desde o CPC/73 o Art. 475-L, entre outros parâmetros para impugnação, já ordenava no “§ 1o Para efeito do disposto no inciso II do caput deste artigo, considera-se também inexigível o título judicial fundado em lei ou ato normativo declarados inconstitucionais pelo Supremo Tribunal Federal, ou fundado em aplicação ou interpretação da lei ou ato normativo tidas pelo Supremo Tribunal Federal como incompatíveis com a Constituição Federal“, portanto sendo aplicável até sua substituição em março de 2015, já que desde 2011 o Tema 492 do STF e seu análogo o Tema 882 do STJ já estavam com a Repercussão Geral em vigor.

Com o advento do novo CPC, o Art. 917 manteve estreito sincronismo com o que já constava no Art. 475-L do CPC/73 a respeito do cabimento de embargos, atualizando os critérios e acrescentando, muito especialmente, o que determina o inciso “IV – o exequente, sem cumprir a prestação que lhe corresponde, exige o adimplemento da prestação do executado” e o “V – o exequente não prova que a condição se realizou“, o que se aplica perfeitamente nos muitos casos em que o morador não compartilha áreas comuns e muito menos de benfeitorias ou serviços administrados pela entidade coatora (como no nosso caso em particular).

Isso se já não bastasse esse tipo de cobrança, quando considerada indevidamente como de obrigação propter rem e resvala de forma escandalosa para a constrição patrimonial e mais aberrante ainda recai sobre BEM DE FAMÍLIA, o que atropela todos os diplomas legais a respeito da proteção de residência de uso familiar e também afronta toda jurisprudência dos Tribunais Superiores, conforme demonstrado (parcialmente) nos precedentes acima citados, que são apenas os mais pertinentes ao julgamento do Tema 1183, pois existe muito mais sobre este aspecto específico!

Citamos tudo isso mas ainda apenas resumidamente, pois cobranças impositivas por associações de moradores ultrajam muitos outros artigos do Código Civil e do Código de Processo Civil, contrariam a Lei de Condomínios pela absoluta atipicidade, também violam o Código do Consumidor (com consequências penais, além de outros preceitos do Código Penal), e inclusive, desacatam até mesmo a Lei de Parcelamento de Solo, que proíbe qualquer tipo de negociação sobre imóveis não registrados em cartório de imóveis como quase sempre é caso, ou seja, inclusive veda – implicitamente – até mesmo a penhora, avaliação, leilão, arrematação, imissão de posse ou adjudicação, também com reflexos penais.

Sendo, portanto, e antes de tudo, uma questão de VIOLAÇÃO DE DIREITOS HUMANOS, inclusive, essas cobranças indevidas, indecentes e ilegais desde a origem desrespeitam até mesmo o Estatuto do Idoso, destruindo suas vidas em todos os sentidos, prejudicando até o sustento pessoal e familiar nessa fase mais vulnerável, abalando seriamente a saúde física, emocional e mental, como em muitos casos que se tornaram infelizmente conhecidos!

AVANÇOS JURISPRUDENCIAIS

É fato que a jurisprudência que há mais de uma década era muito escassa em favor das vítimas, já teve enormes avanços como através do Tema 492 do STF e seu correlato Tema 822 do STJ (ambos sob regime de Repercussão Geral desde 2011), com a confirmação da supremacia do Art. 5°, incisos II e XX da CF de que associamento compulsório é ilegal, a negativa de equiparação de associação de moradores a condomínio etc., atualizados com o julgamento do REsp 695.911/SP que se tornou o novo paradigma e que, entre outros condicionantes, instituiu a Lei 13.465/17 como MARCO TEMPORAL para dar legalidade a esse tipo de cobrança, desde que atenda aos demais critérios estabelecidos nessas matérias de efeito vinculante a que estão atreladas.

Tema 492 do STF e por extensão o Tema 882 do STJ que, importante sempre lembrar, teve a Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – AnViFalCon como única entidade homologada como amicus curiae para representar a categoria, cuja tese foi brilhantemente defendida pelo desembargador aposentado Carlos Alberto Garbi, que gratuitamente também assumiu a mesma condição de defensor dos moradores no Tema 1183 do STJ que ainda aguarda julgamento final.

Em resumo, tanto o STJ quanto o STF já pacificaram em vasta e unânime jurisprudência que “É PLENA A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DESASSOCIAÇÃO“, que “INEXISTE ASSOCIAÇÃO TÁCITA“, que “ASSOCIAÇÃO NÃO PODE IMPOR COBRANÇAS A QUEM NÃO É ASSOCIADO“, que “ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO PODE SER EQUIPARADA A CONDOMÍNIO“, que “COBRANÇA DE ASSOCIAÇÃO TEM CARÁTER PESSOAL E NÃO PROPTER REM” e que “NÃO PODE PENHORAR BEM DE FAMÍLIA“. Portanto, o julgamento final do Tema 1183 tornará extremamente remota a possibilidade de haver retrocesso, pois para tanto seria necessário  contrariar todos precedentes já larga e fartamente consolidados a favor das famílias prejudicadas.

“TÍTULO EXECUTIVO” É NULO DESDE A ORIGEM

De qualquer forma, conforme demonstrado acima, muito antes de se discutir a forma de liquidar esse tipo de suposta “dívida”, se é propter rem ou não, se pode recair sobre imóvel, bem de família ou não, o fato é que qualquer título executivo instituído por juiz a partir de cobrança de pretensas “taxas” ou rateio de despesas por associação de moradores é ABSOLUTAMENTE NULO desde a origem, devendo ser contestada e se não for suficiente,  cabe impugnação, embargos de declarações, e se persistir a decisão da primeira instância, deve ser agravada e se não for revertida, resta recorrer ao STJ e STF através de Recurso Especial e Recurso Extraordinário e mais Reclamação Constitucional, onde, com toda certeza, o morador finalmente terá seus direitos assegurados.

Nos casos de insistência de juízes de instâncias inferiores recusarem seguir as determinações dos Tribunais Superiores, como, por exemplo, no caso do Tema 1183 onde há determinação para suspensão de todos os processos do gênero até o julgamento final e isso significa que TODAS AS DECISÕES JUDICIAIS DESDE 20/03/2023 (data da afetação de sobrestamento) SÃO NULAS DE PLENO DIREITO, cabe inclusive reclamação à Corregedoria dos tribunais estaduais e até, persistindo essa situação esdrúxula, recorrer ao Conselho Nacional de Justiça – CNJ ou mesmo tribunais internacionais.

Paralelamente, também são adequadas outras demandas como Ação Declaratória de Inexistência de Título, Ação Declaratória de Nulidade Absoluta e/ou Exceção de Pré-Executividade (prevista indiretamente nos Arts. 525 e 803 do CPC), entre outros remédios jurídicos! Enfim, não desista nunca, é com isso que esses quadrilheiros contam, pois a maioria acaba desanimando diante de tantos obstáculos! Portanto, somente uma assistência por advogado despreparado ou negligente é capaz de não garantir uma vitória que é certa, mesmo que seja custosa e tardia!

QUESTÃO DE NULIDADE ABSOLUTA

Portanto, como ficou claro pelos mais elementares preceitos jurídicos acima listados, toda essa discussão levada a julgamento no Tema 1183, ou seja, se por cobrança de associação de moradores cabe ou não obrigação propter rem e muito menos se pode ou não recair sobre bem de família, já é – ou pelo menos deveria ser – absolutamente incabível e inconcebível desde o início, pelo que qualquer ação de cobrança nesse sentido deveria ser rejeitada de pronto por qualquer juiz que aplique a legislação ao pé da letra, pois não possui quaisquer fundamentos legais, se tratando, portanto, de total aberração jurídica!

Apenas nos casos de residente em áreas de acesso controlado e por isso beneficiado por obras ou serviços custeados pelos demais vizinhos em rateio de despesas, onde a grande maioria dos demais aderiu formalmente, pagam regularmente e estão satisfeitos com a entidade administradora, caberia, quando muito, por analogia com condomínio, a conciliação mediada para se chegar a um acordo, evitando a tentativa de enriquecimento sem causa e em nome do bem-comum, da boa vizinhança e do interesse da comunidade em busca de melhor qualidade de vida. Em casos extremos, seria aceitável aplicar limitação de serviços e a constrição patrimonial das mais diferentes modalidades, mas nunca sobre residência de uso familiar.

Em resumo, por mais que o julgamento final do Tema 1183 certamente deve resultar em outra importante vitória para as famílias lesadas pelas associações de moradores (que em muitos casos se enquadram como verdadeiras milícias, oscilando entre o constrangimento moral, ameaças e até uso de violência), ainda será um avanço apenas sobre os SINTOMAS e não as CAUSAS do problema, tratando-o no extremo e não na raiz da questão, que ainda vai ficar à mercê das interpretações aleatórias de muitos juízes, principalmente os de primeira instância, obrigando os que se sentem prejudicados a dispenderem altos recursos para recorrer às instâncias superiores!

Felipe Porto – fundador da Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – AnViFalCon – única entidade homologada pelo STF como amicus curiae no julgamento do Tema 492 e no Tema 1183 pelo STJ.

(*) Não sou advogado, apenas me especializei no assunto nos últimos vinte anos depois de ter sido associado compulsoriamente e passar a ser cobrado pelo falso condomínio “Eldorado 23” em Vicente Pires – Brasília.

Vídeo no canal do Youtube do Superior Tribunal de Justiça da sessão de início de julgamento do Tema 1183 em 12/02/2025: https://www.youtube.com/live/2P9kpBJuLIM – para acessar o trecho com o tema específico, clique na descrição no minuto “0:32:50 REsp 1.995.213/SP – REsp 2.023.451/SP – Relator: Carlos Cini Marchionatti”

NOTÍCIA DE ÚLTIMA HORA:

Desde o adiamento da decisão final do Tema 1183 em 12/02, passamos vários dias escrevendo a matéria acima, analisando a situação, compilando jurisprudências, calculando as probabilidades etc., até que tomamos conhecimento de uma decisão do STJ que MUDA TUDO NO QUADRO ACIMA, que foi o julgamento no último dia 05/02 do REsp 2.110.029/SP, onde, por unanimidade, ficou sacramentado que SUPOSTO “TÍTULO EXECUTIVO” INSTITUÍDO POR COBRANÇA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É ILEGAL E NULO, MESMO QUE TENHA HAVIDO ADESÃO FORMAL!

A ministra relatora Nancy Andrighi manteve a tradição de defender os moradores lesados por entidades travestidas de falsos condomínios e foi seguido pela totalidade dos demais ministros da 3a. Turma, com fundamento exatamente na mesma “tecla” que venho batendo há anos (e reforcei acima) que é, além de outros diversos preceitos jurídicos, especificamente o Art. 784 do CPC em cujo rol de encargos possíveis de gerar título executivo extrajudicial SEQUER EXISTE A MODALIDADE DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA, portanto, todos que foram instituídos ao arrepio da lei e são nulos, inválidos e inexistentes desde a origem, mesmo em se tratando de proprietário que tenha aderido formalmente!

No meu entender, isso significa que a Tese Firmada do Tema 1183 de fato PERDEU O OBJETO e caberia sua extinção (pelo que torcemos que não aconteça, porque será um reforço importante nessa questão), pois se além do associamento compulsório já ser declarado ilegal (diante de toda legislação acima citada), agora ficou decidido que nem que haja termo de adesão formal à entidade, a dívida não é capaz de gerar título executivo extrajudicial, então, como já havia antecipado na matéria acima, SEQUER CABE DISCUTIR SE É OU NÃO DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM e, portanto, NEM SE CABE OU NÃO PENHORA DE IMÓVEL e MUITO MENOS AINDA SOBRE BEM DE FAMÍLIA!

Essa notícia caiu como uma “bomba” em cima das associações de moradores de todo país que agora terão sérias dificuldades em receber as parcelas de rateio de despesas dos inadimplentes (bem feito, vão pagar pelos seus abusos!), sejam associados ou não, e é a “pá de cal” que faltava para sepultar definitivamente essa questão. Mediante isso, o julgamento do REsp 2.110.029/SP merece análises à parte, o que passaremos a fazer no site original da AnViFalCon – www.anvifalcon.com.br, na página do Facebook – www.facebook.com/Anvifalcon e no grupo www.facebook.com/groups/Anvifalcon, onde a página do site do STJ com resumo e link para o inteiro teor da decisão, matérias e vídeos a respeito dessa decisão histórica já estão disponíveis.

Veja também alguns links a respeito de mais essa decisão que vem se somar às vitórias cada vez mais sólidas na luta em favor dos moradores prejudicados por associações de moradores travestidas de condomínios de araque:

Matéria na página da AnViFalCon no Facebook a respeito do julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: https://www.facebook.com/share/p/18ZE5UXdr8

Outra matéria na página da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: https://www.facebook.com/share/p/1AQtcTJEor

Vídeo da advogada Milena Motta na página da AnViFalCon no Facebook sobre o julgamento do REsp 2.110.029/SP: https://www.facebook.com/ANVIFALCON/videos/2141331959663366

Mais uma matéria na página da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: https://www.facebook.com/share/p/166xG43etZ

Vídeo do Instagram na página da AnViFalCon no Facebook sobre o recente julgamento do REsp 2.110.029/SP no STJ: https://www.facebook.com/share/p/1A95xSU7TB

Tem muito mais na internet, pesquise no Google pois esse assunto que explodiu no meio jurídico e popular associado a esse problema gravíssimo que afeta muitos milhares de moradores. Acompanhe, curta, comente e compartilhe que a luta está cada vez melhor e a nossa vitória já está garantida e confirmada cada vez mais!!!

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O Tema 1183 do STJ cuja Tese Firmada é de que, por cobrança de associação de moradores (cuja adesão compulsória é ilegal) não cabe obrigação propter rem e, portanto não pode recair sobre bem de família, está com julgamento marcado para o próximo dia 12/02/2025.

A Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – ANVIFALCON mais uma vez, a exemplo do que aconteceu no julgamento do Tema 492 do STF foi a única entidade homologada como amicus curiae pelo STJ como legítima representante da categoria dos lesados por associações de moradores travestidas de condomínio.

Como aconteceu no julgamento do Recurso Especial 695.911/SP que se tornou o mais recente paradigma do Tema 492 do STF (cuja Repercussão Geral aplicada desde 2011 foi estendida ao análogo Tema 882 do STJ) a defesa da Tese Firmada mais uma vez será sustentada pelo advogado e desembargador aposentado Dr. Carlos Alberto Garbi.

Segundo o fundador da ANVIFALCON, jornalista e escritor Felipe Porto, o fundamento da Tese Firmada do Tema 1183 já é questão pacificada e unânime na jurisprudência do STJ, o que garante sua confirmação e com certeza também será dada Repercussão Geral. “Essa será mais uma vitória histórica na luta de moradores associados à revelia contra os falsos condomínios que já lesaram milhares de pessoas, que, inclusive, em muitos casos perderam seus imóveis para esses quadrilheiros“, acrescentou.

Conforme consta no site do Superior Tribunal de Justiça, em “Precedentes Qualificados do Superior Tribunal de Justiça“, abaixo printado:

Questão submetida a julgamento
Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.

Informações Complementares
Há determinação de suspensão dos processos pendentes perante o Tribunal de origem e que tramitem em todo território nacional.

Saiba mais sobre o Tema 1183 no site do STJ neste link.

Curta, comente e compartilhe estas informações com mais pessoas que estão enfrentando o mesmo tipo de problema!

Matéria na página da ANVIFALCON no Facebook: https://www.facebook.com/share/p/18DcdkRamx

Mensagem “COBRE SEU ADVOGADO” de nosso fundador jornalista e escritor Felipe Porto: https://www.facebook.com/share/p/1BUETvDEgU

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TEMA 1183 DO STJ DETERMINA SUSPENSÃO DE TODOS PROCESSOS QUE ENVOLVAM COBRANÇAS DE ASSOCIAÇÕES DE MORADORES ÀS QUAIS FOI ATRIBUÍDA INDEVIDAMENTE OBRIGAÇÃO PROPTER REM E RESULTOU EM PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA

Desde o dia 14/03/2023 o Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão de todos os processos que envolvam cobranças de associações de moradores – falsos condomínios – às quais juízes de instâncias inferiores consideraram indevidamente como se fossem obrigação propter rem e determinaram a penhora do imóvel considerado como bem de família, até o julgamento final da Tese do Tema Repetitivo 1183, conforme mostra a imagem acima, printada do site do STJ.

Embora o sobrestamento de todas as ações judiciais que se enquadram nessa questão ainda não seja mais uma vitória decisiva a favor das vítimas de falsos condomínios, o fato é que a possibilidade do STJ decidir o contrário do óbvio – ou seja, que não existe “taxa” compulsória e impositiva de associação, não passando de mera contribuição cujo caráter é voluntário – é praticamente impossível, pois toda a jurisprudência do mesmo tribunal é unânime no sentido de que NÃO CABE OBRIGAÇÃO PROPTER REM POR COBRANÇA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, o que uma simples pesquisa nas decisões dessa corte superior comprova fartamente.

O Tema 1183 é mais uma derrota dos falsos condomínios que, quando julgado definitivamente, virá a somar aos Temas 492 do STF e Tema 882 do STJ, ambos de Repercussão Geral, mediante os quais já ficou estabelecido que todas as cobranças por associações de moradores anteriores à Lei 13.465/2017 são ilegais e mesmo após esse marco temporal, ou de lei municipal nesse sentido, só podem ser aplicadas aos que aderiram formalmente e as obrigações de contribuir decorram de compromisso registrado em Cartório de Imóveis, o que, além de nenhuma associação possuir, é inviável, pois tais entidades só podem registrar documentos em cartórios de notas e/ou títulos e documentos, enquanto os de imóveis só podem aceitar registros de condomínios de fato e de direito, conforme a legislação.

A Repercussão Geral do Tema 492 do STF, extensiva ao Tema 882 do STJ, foi confirmada pelo trânsito em julgado em 07/05/2022 do RE-695.911/SP, novo paradigma do Tema 492, onde ficou estabelecido que “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Para quem ainda não sabe, no julgamento do RE-695.911/SP a ANVIFALCON – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios foi a única entidade homologada como amicus curiae pelo Supremo Tribunal Federal para representar as vítimas de falsos condomínios de todo Brasil, conforme pode ser conferido em matérias anteriores deste site www.anvifalcon.com.br, coroando uma luta iniciada há cerca de 15 anos pelo jornalista e escritor Felipe Porto, que além de fundador da ANVIFALCON também criou organizações congêneres em Brasília e apoiou outras em diversas cidades e estados do país, levantando um movimento nacional que conseguiu reverter a jurisprudência existente na época e colaborando para criar fundamentos legais cada vez mais sólidos a favor dos moradores lesados.

Desde o início dessa luta, é cada vez maior a quantidade de decisões do STF e STJ com fundamento nos Temas 492 e 882, bastando pesquisar na jurisprudência de ambas as cortes superiores. Com o estabelecimento do Tema 1183 a situação dos falsos condomínios que já vinha se tornando cada vez mais insegura e complicada, agora torna-se insustentável, pois objetivo maior desses quadrilheiros, muitos deles não passando de milicianos disfarçados de “síndicos” de araque, sempre foi tomar terrenos e residências dos moradores que recusam se submeter aos desmandos dessas arapucas travestidas de associações de moradores.

Conforme consta no site do Superior Tribunal de Justiça, em “Precedentes Qualificados do Superior Tribunal de Justiça“, acima printado:

Tema 1183

Questão submetida a julgamento
Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.

Informações Complementares
Há determinação de suspensão dos processos pendentes perante o Tribunal de origem e que tramitem em todo território nacional.

Como complemento, caso alguma associação quiser cobrar “taxa de desligamento”, acrescentamos o Tema 922 do Supremo Tribunal Federal, também de Repercussão Geral:

Tema 922 – Desligamento de associado condicionado à quitação de débitos e/ou multas.

Tese – É inconstitucional o condicionamento da desfiliação de associado à quitação de débito referente a benefício obtido por intermédio da associação ou ao pagamento de multa.

Ver: RE 820823 – Repercussão Geral – Mérito (Tema 922) – Órgão julgador: Tribunal Pleno – Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI – Julgamento: 03/10/2022 – Publicação: 25/10/2022

Essas conquistas jurídicas que só reafirmam o que já está claro na Constituição Federal de 1988 consagrando o Direito de Livre Associação (Art. 5º inciso XX – “Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“) mas infelizmente chegaram tarde demais para evitar que milhares de moradores perdessem seus imóveis para essas quadrilhas.

A questão, portanto, é sair do “baixo clero” do Judiciário e recorrer às instâncias superiores, através de Exceção de Pré-Executividade, Ação Anulatória de Título Executivo (“Nulla Executio Sine Título“) porque se trata de título executivo inexistente conforme a legislação ou ainda com Ação Rescisória (com fundamento no Art. 525 do Código de Processo Civil, especialmente os §§ 12º e 15º). Mesmo assim, se com tudo isso, não conseguir um advogado capaz de vencer sua causa (e ainda querer cobrar um absurdo e adiantado, porque não confia na vitória), é porque trata-se de um incompetente, procure outro!

ENFIM, ESSES QUADRILHEIROS QUE BUSCAM VIVER ÀS CUSTAS DO DINHEIRO ALHEIO QUE TRATEM DE PROCURAR OUTRO MEIO DE VIDA, POIS NESTA ÁREA ESTÁ FICANDO IMPOSSÍVEL!

Felipe Porto – Jornalista e Escritor – Fundador da ANVIFALCON – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios

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*DR. GARBI COMENTA VITÓRIA DA ANVIFALCON NO RE-695911 NO STF*

Desembargador aposentado Dr. Carlos Alberto Garbi representante da *Anvifalcon – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios* – única entidade nacional reconhecida como “Amicus Curiae” no julgamento do RE-695911 no STF – resume o resultado que significa uma grande, histórica e definitiva vitória para todas as vítimas de cobranças impositivas por associações de moradores travestidas de “condomínios” de araque!

Ouça o áudio no vídeo na página da ANVIFALCON no Facebook: https://www.facebook.com/ANVIFALCON/posts/3019138988185721

Ou diretamente neste link:

DR. GARBI COMENTA VITÓRIA DA ANVIFALCON NO RE-695911 NO STF

Opinião de nosso Fundador, jornalista e escritor Felipe Porto:

“Foi uma vitória apertada, apesar dos votos dos ministros vencidos Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao Recurso, mas com resultado incontestável, histórico e definitivo a favor das milhares de vítimas de falsos condomínios!”

“Quanto à Lei 13.465 que ficou estabelecida como “antes e depois” para legitimar a validade de cobranças de rateios de despesas por associações de moradores (dentro de outros critérios constantes na decisão final), informamos que a mesma está sendo questionada como inconstitucional, através da ADI-5883, que tem grandes chances de derrubá-la, pois viola não só preceitos constitucionais como o Direito de Livre Associação, mas também tratados internacionais dos quais o Brasil é signatário, inclusive nesse mesmo aspecto. Portanto, a derrota dos falsos condomínios tem tudo para ser ainda maior, muito mais agora com essa nossa vitória no RE-695911!”

Até que seja publicado o Acórdão final, esse é o nosso “diploma” de vitória sobre os quadrilheiros de falsos condomínios:

Segue o inteiro teor da Decisão do julgamento do RE-695911 no STF, resta agora aguardar a publicação do Acórdão:

18/12/2020 – Julgado mérito de tema com repercussão geral
TRIBUNAL PLENO
Decisão: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário e fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”, nos termos do voto do Relator, vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso. O Ministro Marco Aurélio deu provimento ao recurso e fixava tese nos termos de seu voto. Falaram: pela recorrente, os Drs. Robson Cavalieri e Mauro Simeoni; pela recorrida, o Dr. Flávio Henrique Unes Pereira; pelo amicus curiae Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – ANVIFALCON, o Dr. Carlos Alberto Garbi; e, pelo amicus curiae FAMRIO – Federação das Associação de Moradores do Município do Rio de Janeiro, o Dr. Alexandre Simões Lindoso.
Plenário, Sessão Virtual de 04.12.2020 a 14.12.2020.

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 ALERTA GERAL: HOMOLOGAÇÃO DE “AMICUS CURIAE” DA ANVIFALCON NO RE-695911 PELO STF APENAS 48 HORAS ANTES DO JULGAMENTO INDICA “CARTAS MARCADAS”!

Depois de recusados vários pedidos de Amicus Curiae em nome da parte mais frágil da questão – as incontáveis vítimas de falsos condomínios pelo país afora – no RE-695911 no Supremo Tribunal Federal (Teresinha dos Santos X Associação dos Proprietários Amigos da Porta do Sol – APAPS) e aceitos vários pedidos que apoiam a parte recorrida (o falso condomínio), a petição em nome da Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínioos – ANVIFALCON (a maior e mais antiga do gênero no país), que foi protocolada no dia 14/04/2020 (ou seja, há quase cinco meses!), finalmente foi aceita, SÓ QUE NO DIA 29/09/2020, ou seja, MENOS DE 48 HORAS ANTES DO JULGAMENTO, o que inviabiliza a confecção de uma defesa escrita e oral minimamente consistente para um tema tão vasto e importante!

Neste exato momento, na tarde de 30/09/2020, ou seja, às vésperas da data marcada para o julgamento, a Diretoria da ANVIFALCON está providenciando um pedido de ADIAMENTO em vista do tempo exíguo que restou à defesa de milhares de moradores que tiveram seus direitos fundamentais violados, em flagrante atropelo ao Art. 5º, inciso XX da Constituição Federal, que – pelo menos deveria garantir – o DIREITO DE LIVRE ASSOCIAÇÃO, onde reza que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“, em desrespeito inclusive a tratados internacionais aos quais o Brasil é signatário!

Caso não seja assegurado o direito de ampla defesa e em igualdade de condições com os demais interessados nessa causa, a ANVIFALCON vai protestar por todos os meios possíveis, nacional (inclusive em frente ao STF!) e internacionalmente, ainda mais quando fica evidenciado, através desse flagrante desfavorecimento da entidade máxima que representa a população prejudicada, que muito provavelmente HAJA UM CONLUIO, UM JOGO DE CARTAS MARCADAS para beneficiar os falsos condomínios, o que coloca o julgamento desse RE, já, de início, SOB SUSPEITA! Não vamos aceitar, EXIGIMOS ADIAMENTO JÁ DO JULGAMENTO DO RE-695911 !!!

Acompanhe o andamento do RE-695911, cuja repercussão geral pode decretar o destino de milhares de moradores que já tiveram ou ainda poderão ter seus imóveis penhorados para pagar supostas dívidas com “condomínios” fajutas disfarçados de “associações de moradores” que em muitos casos NÃO PASSAM DE MÁFIAS DE QUADRILHEIROS QUE SE SUSTENTAM ATRAVÉS DA COBRANÇA DE “TAXAS” ILEGAIS POR “SERVIÇOS” QUE DEVERIAM SER REALIZADOS EM RETORNO AOS IMPOSTOS PAGOS, USURPANDO FUNÇÕES PÚBLICOS E MUITAS VEZES SERVINDO DE FACHADA PARA MILÍCIAS!!!

Link do processo no STF: http://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=4262142

Também já acionamos nosso porta-voz dessa causa no Congresso Nacional, o Senador Álvaro Dias, veja alguns posicionamentos dele a respeito: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2010/04/30/alvaro-dias-denuncia-cobranca-irregular-por-associacoes-de-moradores.

 

 

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Moradores do falso condomínio “Chácaras do Lago” em Vinhedo – SP não se deixaram intimidar pela administração da entidade, que enviou e-mail aos moradores que não aceitam serem forçados a se associar e a pagar taxas, alegando falsamente que a Lei 13.465/17 “legaliza” esse tipo de excrescência jurídica, ameaçando-os com “medidas legais”, pelo que foi elaborado por um grupo de moradores juntamente com advogados a carta cujo conteúdo segue abaixo. Estamos publicando esse texto para esclarecer a verdade, pois sabemos que essa Lei vem sendo utilizada indiscriminadamente, por todo país, como ameaça a quem não aceita se submeter a esses condomínios fajutas:

A VERDADE SOBRE A LEI Nº 13.465/17

Recentemente a administração da APL Chácaras do Lago enviou um comunicado “jurídico” aos moradores do loteamento informando que a Lei n. 13.465/17 fez o pagamento de suas taxas ser obrigatório, seja o cidadão associado ou não. Ameaçou no comunicado de utilizar “todos os meios jurídicos possíveis” para obrigar todos ao pagamento.

O tom do comunicado, e as afirmações feitas, merecem resposta, e adiantamos a você morador: a associação faltou com a verdade.

1 – A Lei 13.465/17 é inconstitucional! No Brasil existe uma Lei Maior, chamada Constituição Federal. Todas as leis a serem feitas no país e suas interpretações devem respeitar a Constituição Federal. Se o processo de edição e aprovação da lei não se enquadra no requisitado pela Constituição Federal, ou se a lei em questão no seu conteúdo contraria a Lei Maior, a lei é inconstitucional e deve ser impugnada. Nesses casos as chamadas “Ações Diretas de Inconstitucionalidade” ajuizadas junto ao Supremo Tribunal Federal (STF) podem impugnar a lei em questão, que perde sua eficácia.

A Lei n. 13.465/17 trata de vários temas e desrespeita a constituição federal em diversos pontos. Um deles na questão dos loteamentos e das associações. A Constituição Federal em seu artigo 5º inciso XX estabelece que ninguém pode ser obrigado a se associar ou permanecer associado a qualquer associação”. Já o artigo correspondente da Lei n. 13.465/17 citado pela associação tenta compelir o cidadão a se associar, pois ao pagar as taxas de uma associação o cidadão está equiparado aos seus associados.

Tanto é certo o que ora afirmamos que existem TRÊS AÇÕES DIRETAS DE INCONSTITUCIONALIDADE (preste atenção, não é uma, SÃO TRÊS) perante o STF sustentando que a lei deve ser impugnada. E o que é mais relevante: uma dessas ações é de autoria da Procuradoria Geral da República, atualmente comandada pela Exma. Procuradora Geral da República Dra. RAQUEL DODGE. Essas ações, cuja relatoria coube ao Ministro LUIZ FUX, podem ser consultadas pelos números ADI 5771, ADI 5787 e ADI 5883 no site do STF. Confira notícia no próprio site do STF: http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=367981

2 – Mas, não é só! No tocante a obrigatoriedade de se associar a jurisprudência é clara: os tribunais, o STJ e o STF todos têm seus posicionamentos de que o cidadão não é obrigado a se associar e consequentemente não pode ser forçado a pagar taxas associativas. Em termos mais simples: loteamento e associação de moradores NÃO É CONDOMÍNIO e não pode ser tratado como tal! Uma associação se forma para representar a vontade de seus associados, e essa vontade NÃO PODE AFETAR aqueles que não lhe pediram ou deram permissão para representar ao ponto de criar uma obrigação para estes. Isso é diferente no caso dos condomínios, que são implantados e registrados assim, e o cidadão sabe desde o nascimento do empreendimento que é a “regra do jogo naquele tipo de empreendimento” o pagamento de taxas condominiais, adquirindo sua propriedade em plena ciência disso.

3 – A associação OMITE que a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), bem assim do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a respeito da aplicabilidade da tal Lei n. 13.465/17 é no sentido de que, independentemente da discussão da inconstitucionalidade da Lei 13.465/17, o seu artigo sobre os loteamentos e associações de proprietários, NÃO SE APLICA AOS LOTEAMENTOS E ASSOCIAÇÕES FORMADOS ANTES DA LEI SER EDITADA. Isso em razão do princípio da irretroatividade da lei. Com efeito, a lei não pode retroagir para prejudicar os cidadãos não associados. Em outras palavras, nos loteamentos constituídos antes da lei ser feita em que existem associações de proprietários, a lei não se aplica para obrigar o cidadão a se associar e a pagar as taxas. Ademais, segundo fundamento lançado nessas decisões do TJSP, é necessário que o cidadão tenha se associado para o pagamento ser obrigatório, e pela Constituição Federal ninguém pode ser obrigado a se associar. Confira no TJSP a Apelação n. 1006086-55.2015.8.26.0127, os Embargos de Declaração n. 0010576-38.2010.8.26.0152/50000; e a jurisprudência do STJ, Recurso Especial REsp 1.599.109 de relatoria do Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO.

É exatamente esse o caso do loteamento Chácaras do Lago, implantado como bairro verde em 1983, a associação sendo registrada em 1987, portanto muito distante da edição da Lei, em 2017!

4 – O que a associação não está contando é que ela está perdendo inúmeros processos na justiça sobre o assunto de obrigatoriedade de se associar. São pessoas que nunca se associaram e tiveram esse direito reconhecido pelo judiciário e algumas pessoas que foram associadas e se desligaram por não poder mais contribuir. Alguns destes últimos tentaram ainda até propor colaborar dentro de suas possibilidades e o que ouviram da associação é que “aqui mora quem pode e não quem quer”, o que os levou a recorrer a justiça, onde encontraram seus direitos.

São atualmente 7 processos em primeira instância e três recursos em segunda instância que a associação perdeu, tendo se reconhecido que o cidadão não é obrigado a pagar taxas porque Chácaras do Lago não é condomínio e ninguém é obrigado a se associar. Isso tudo nada mais é que o bom senso, sobre o qual se constrói o direito. Se um grupo se junta por vontade própria, como pode obrigar outros, sem condições financeiras, ou sem concordância, a colaborarem para obtenção de fundos para suas atividades? Se pensar que, não sendo condomínio, é exatamente isso que a associação vem tentando fazer, percebe-se como isso nem sequer tem sentido.

O que os moradores não associados querem é somente PAZ e RESPEITO, mas ao longo dos anos a administração e diretorias da associação lhes tem negado isso graças a pressão e ameaças como do e-mail enviado. E isso ainda está afetando a saúde dos idosos e aposentados que não são associados e não tem condições de se associar. É por tudo isso e por solidariedade a essas pessoas que o presente comunicado foi idealizado!

PREZADO VIZINHO: SE VOCÊ É ASSOCIADO E QUER SE DESLIGAR DA ASSOCIAÇÃO, BASTA COMUNICÁ-LA FORMALMENTE POR ESCRITO. E SE VOCÊ, ASSOCIADO OU NÃO, PAGA MENSALIDADE POR RECEIO DE SOFRER UMA AÇÃO JUDICIAL DE COBRANÇA, NÃO SE DEIXE INTIMIDAR! JUNTE-SE A NÓS E SERÁ UM VITORIOSO!

— PARABÉNS A ESSES MORADORES QUE NÃO ACEITARAM AMEAÇAS E REAGIRAM ! —

Como complemento, recomendamos aos que desejam se livrar desses condomínios de araque, que FORMALIZEM A DESFILIAÇÃO e/ou DECLAREM NUNCA HAVER ADERIDO FORMALMENTE, primeiro passo para se resguardar de futuras cobranças e/ou ações judiciais, utilizando o modelo da Notificação Extrajudicial criada pela ANVIFALCON, para ser adaptada conforme cada caso em particular, disponível neste link: www.anvifalcon.com.br/?p=296.

Em caso de tratar de associação de moradores travestida sob nome de “condomínio” e possuidora de “convenção” fraudulenta (quando o correto deveria ser apenas possuir ESTATUTOS), veja quais providências tomar para denunciar e fechar essas entidades que usam de má-fé e de atos criminosos para tentar obrigar as pessoas a se tornarem associadas e obrigá-las a pagar “taxas” (quando na verdade, seriam apenas “contribuições” associativas, conforme está na Lei): www.anvifalcon.com.br/?p=575.

 Felipe Porto – fundador e presidente da ANVIFALCON – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios.

JUNTE-SE A NÓS! JUNTOS SOMOS MAIS FORTES!

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Ajude a divulgar esta e outras matérias deste site para que chegue ao alcance de muitas pessoas que estejam enfrentando problemas semelhantes, muitas das quais já perderam seus lotes e casas por conta das cobranças ilegais desses “condomínios” de araque controlados por verdadeiras MILÍCIAS!

 

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ANVIFALCON – ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE VÍTIMAS DE FALSOS CONDOMÍNIOS

EDITAL DE CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA GERAL DE CONSTITUIÇÃO DE ASSOCIAÇÃO, APROVAÇÃO DE ESTATUTO E ELEIÇÃO DA PRIMEIRA DIRETORIA A SER REALIZADA NO DIA 05/08/2018  às 14hs. (horário de Brasília)

O coordenador Felipe Porto convoca os interessados em todo território nacional para Assembleia Geral de Constituição da ANVIFALCON, entidade que tem como objetivo salvaguardar os interesses das Vítimas dos Falsos Condomínios, no dia, local horário e termos que seguem doravante.

Art. 1º – Ficam convocados todos os interessados, nos termos do Art. 5°, XX da Constituição da República Federativa do Brasil, conforme o Artigo 53, “caput”, da Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002, (Código Civil Brasileiro), para a realização da Assembleia Geral de Constituição de Associação, aprovação de Estatuto e Eleição da Primeira Diretoria a realizar-se no próximo dia 05/08/2018  em conformidade com o Estatuto proposto, através dos meios eletrônicos abaixo relacionados. A Assembleia terá início às 14 horas do dia mencionado, com qualquer número de pessoas, onde instalar-se-á a Assembleia para deliberar sobre a seguinte ORDEM DO DIA:

01 – Constituição e criação da Associação;

02 – Apreciação e aprovação do Estatuto Social;

03 – Eleição de sua primeira Diretoria e de seu primeiro Conselho Fiscal;

04 – Posse da chapa eleita

Art. 2º – Os interessados em concorrer à eleição dos membros da Diretoria e Conselho Fiscal da Associação deverão compor suas chapas e fazer a inscrição da mesma com a Comissão Organizadora da ANVIFALCON, até 3 dias antes da data fixada no presente Edital da Assembleia Geral.

Art. 3º – O presente Edital de Convocação está publicado nos canais e plataformas digitais da ANVIFALCON tais como, site, página e grupo no Facebook, a saber:

www.anvifalcon.com.br

www.facebook.com/Anvifalcon

www.facebook.com/groups/Anvifalcon

Brasília , 27 de julho de 2018.

FELIPE PORTO

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QUANDO SE TRATA DE ASSOCIAÇÃO

TRAVESTIDA DE “CONDOMÍNIO” E QUE

SE UTILIZA DE “CONVENÇÃO” FAJUTA

A partir de debate num grupo sobre o tema dos “falsos condomínios”, diversas considerações foram feitas a respeito desses casos e que acabaram resultando neste texto que pode servir de guia para quem esteja enfrentando esse tipo de problema:

Associação moradores registrada com nome de “Condomínio” e com “Convenção” em vez de Estatutos, na impossibilidade de registrar uma Convenção conforme a legislação (como é no caso de Condomínio de fato e de direito) por estar localizada em área irregular, quando questionada sobre a “legalidade” desse documento, costuma invocar ou alegar na Justiça que seguiram a Lei 6.015/73 para tentar fazer prevalecer sua validade.

Para analisar esse aspecto, podemos verificar no site da Presidência da República http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm que isto estaria previsto no “TÍTULO IV – Do Registro de Títulos e Documentos“, “CAPÍTULO I – Das Atribuições“, “Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição“, “I – dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor” (grifo nosso).

Só que, mesmo tendo esse “registro” precário em Cartório (normalmente apenas protocolo de microfilmagem e reconhecimento de assinaturas e não como Convenção conforme a Lei de Condomínios, pois para tanto é necessário a Certidão de Registro de Imóvel – que nesse caso inexiste – de 2/3 dos moradores), o que SERIA um ato “legítimo” conforme essa Lei, o documento é utilizado de forma ilegal para coagir as pessoas a permanecerem associadas (contrariando a CF, Art. 5º, i. XX) e obrigá-las a pagar “taxas” (que na verdade são apenas “contribuições associativas”, sem caráter impositivo).

Mediante essa situação, resta ao morador entrar com ação para DESCONSTITUIR O TÍTULO (a “convenção” fajuta) e sustar seus efeitos colaterais que “justificariam” a cobrança, tanto pelo rito sumário, coisa que no TJDF e em outros estados não cabe mais, conforme vimos no caso que teve repercussão nacional mostrado pela primeira vez neste site, como pelo procedimento comum (ou “ordinário”) e impedir que o imóvel seja levado à penhora e leilão (o que é indevido – ou pelo menos deveria ser em todos os tribunais – em ambos os casos, pois só se fosse um Condomínio a “dívida” teria o caráter “propter rem” conforme a Lei).

Desconstituindo a legalidade do título (a “convenção” fajuta) cabe aquela tese da “árvore da raiz podre que contamina todos os frutos” e a ação de cobrança sucumbe junto. Isso mesmo que seja pelo rito ordinário, que neste caso cabe dilação de provas, como laudos, testemunhos e outras provas, o que leva anos e caso o morador perder em primeira ou segunda instâncias (o que é muito provável) pode recorrer aos tribunais superiores, onde o morador não perde, pois já há entendimento pacificado a seu favor, garantindo o Direito de Livre Associação (ver diversas decisões anteriores nesse sentido, neste site).

A desconstituição da “convenção” de araque além de ter o condão de anular a ação e deslegitimar as cobranças, possibilita ao morador entrar com denúncia (na Polícia ou diretamente na Justiça Criminal) por Falsidade Ideológica pela utilização de um documento sem o devido valor jurídico sendo usado de forma dolosa para obrigar o morador a permanecer associado, causar intimidação e exigir o pagamento de “taxas” indevidas, além de Estelionato e requerer reparação de Danos Morais e Materiais.

Cabe também denúncia à Receita Federal pelo uso indevido do código de atividade jurídica, o que resulta no cancelamento do CNPJ; aos bancos para encerramento de contas bancárias; ao Ministério do Trabalho para impedimento de assinar as carteiras dos funcionários; à Corregedoria dos Cartórios no Tribunal de Justiça por ter aceitado registrar “convenção” de forma fraudulenta e que possibilitou o uso indevido; ao Ministério Público, enfim, FECHAR definitivamente com tal entidade fraudulenta.

Só que isso não impede que a associação (não mais alegando ser “condomínio” nem de ter uma “convenção”) entrar com outra ação de cobrança pelo “procedimento comum” (mesmo sendo mais demorado, conforme explicado acima), obrigando o morador ter de apelar pelo seu Direito de Livre Associação que nas instâncias inferiores raramente é considerado, pois o juiz mesmo sabendo que está violando a Constituição e entendimentos já fartamente pacificados no STJ e STF, com base no tal do “direito positivo”, na maioria dos casos entende que liberar um “associado” (especialmente quando sua casa está situado dentro da área administrada pela entidade) de pagar caracterizaria “enriquecimento ilícito” pelo mesmo, já que os demais pagam suas cotas sobre as despesas e também se sentiriam desobrigados a pagar, e isso certamente levaria à falência da associação, com consequente degradação da área fechada e desvalorização de todos os imóveis atingidos.

Para moradores INTERNOS dos “condomínios” o caminho é longo e quase sempre só podem ter seus direitos garantidos recorrendo ao STJ ou STF, onde provar que nunca se associou ou que já manifestou a decisão de se desassociar é fundamental. Mas para proprietários de imóveis EXTERNOS há mais esperanças, podendo se utilizar de mapas da área, laudos periciais, testemunhas, provas de que não são beneficiados pela entidade, que pagam as despesas de próprio bolso, que não causam despesas ou custos aos demais, que não compartilham de áreas comuns e até alegar que, no futuro, quando houver regularização e as associações se tornarem condomínios (de fato e de direito), NUNCA FARÃO PARTE DO CONDOMÍNIO (a menos que queiram, ou quem sabe nem assim) pois não terão direito à “fração ideal” (locais de uso comum, como ruas internas, portarias, infra-estruturas etc.) e nem como utilizá-las pois estão do lado de fora, de frente para a rua e, portanto, as únicas áreas “extensivas” com o (futuro) Condomínio é e sempre serão as calçadas que SÃO PÚBLICAS e, portanto, jamais serão de propriedade compartilhada com os demais condôminos.

Mesmo com tudo isso, infelizmente, nesses quase dez anos de luta através da ANVIFALCON já acompanhamos muitos casos de associações que usavam nome de “condomínios” e de “convenções” fajutas que após serem FECHADAS (com desconstituição jurídica das “convenções”, anulação do CNPJ via Receita Federal, encerramento de contas bancárias, impedimento via Ministério do Trabalho de assinar CTPSs de funcionários etc.), elas simplesmente CRIARAM OUTRA ASSOCIAÇÃO, esta conforme manda o Código Civil, com ESTATUTOS devidamente registrados em Cartório (imitando os termos da “convenção” anterior) e seguiram cobrando do mesmo jeito. Mas, pelo menos, quase nunca voltam a cobrar o morador que se recusou a permanecer associado, sobretudo quando está situado no lado de fora do “condomínio”.

Em resumo, a luta é árdua para quem decide enfrentar esses quadrilheiros que muitas vezes agem como verdadeiras milícias, sempre formadas pelas mesmas “panelinhas” dos que se acham os “xerifes do pedaço”, ganhando altos salários, recebendo isenções nas taxas se passando por “síndicos” (de araque), com “diretorias” que não têm transparência, não prestam contas devidamente e não permitem a renovação porque juntam um monte de procurações e por isso sempre vencem as eleições. Não por acaso, quase sempre acabam desviando recursos e até dando golpe se apropriando de altas somas de dinheiro que é de todos.

Mas para acabar com a exploração por parte desses espertalhões existe a “BALA DE PRATA” que é promover a DESFILIAÇÃO EM MASSA (via Notificação Extrajudicial, cujo modelo está neste site) e CRIAR OUTRA ASSOCIAÇÃO dentro do mesmo loteamento, o que é plenamente possível, basta começar com uma “meia-dúzia” de moradores insatisfeitos com a entidade que tantos dissabores causam à comunidade. Com tenacidade, espírito democrático e colocando a “boa vizinhança” acima de tudo, a nova a associação pode se tornar majoritária e até desbancar a anterior, fazendo-a definhar e até acabar.

Para tanto, como em tudo na vida, é preciso CORAGEM, tomar a INICIATIVA e partir para AÇÕES EFETIVAS! Não basta ficar só reclamando e deixar de pagar como forma de “protesto”, pois normalmente isso resulta em ações judiciais caras e demoradas, além de não ter 100% de garantia de vencer, pois “cabeça de juiz” todos sabem como é! É isso ou então só resta ao morador insatisfeito se submeta a pagar para a associação que não aceita fazer parte, para não correr o risco de ter sua casa penhorada e leiloada! Não tem outros caminhos!

Felipe Porto – fundador e presidente da ANVIFALCON – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios.

JUNTE-SE A NÓS! JUNTOS SOMOS MAIS FORTES!

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