TEMA 1183 DO STJ DETERMINA SUSPENSÃO DE TODOS PROCESSOS QUE ENVOLVAM COBRANÇAS DE ASSOCIAÇÕES DE MORADORES ÀS QUAIS FOI ATRIBUÍDA INDEVIDAMENTE OBRIGAÇÃO PROPTER REM E RESULTOU EM PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA

Desde o dia 14/03/2023 o Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão de todos os processos que envolvam cobranças de associações de moradores – falsos condomínios – às quais juízes de instâncias inferiores consideraram indevidamente como se fossem obrigação propter rem e determinaram a penhora do imóvel considerado como bem de família, até o julgamento final da Tese do Tema Repetitivo 1183, conforme mostra a imagem acima, printada do site do STJ.

Embora o sobrestamento de todas as ações judiciais que se enquadram nessa questão ainda não seja mais uma vitória decisiva a favor das vítimas de falsos condomínios, o fato é que a possibilidade do STJ decidir o contrário do óbvio – ou seja, que não existe “taxa” compulsória e impositiva de associação, não passando de mera contribuição cujo caráter é voluntário – é praticamente impossível, pois toda a jurisprudência do mesmo tribunal é unânime no sentido de que NÃO CABE OBRIGAÇÃO PROPTER REM POR COBRANÇA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, o que uma simples pesquisa nas decisões dessa corte superior comprova fartamente.

O Tema 1183 é mais uma derrota dos falsos condomínios que, quando julgado definitivamente, virá a somar aos Temas 492 do STF e Tema 882 do STJ, ambos de Repercussão Geral, mediante os quais já ficou estabelecido que todas as cobranças por associações de moradores anteriores à Lei 13.465/2017 são ilegais e mesmo após esse marco temporal, ou de lei municipal nesse sentido, só podem ser aplicadas aos que aderiram formalmente e as obrigações de contribuir decorram de compromisso registrado em Cartório de Imóveis, o que, além de nenhuma associação possuir, é inviável, pois tais entidades só podem registrar documentos em cartórios de notas e/ou títulos e documentos, enquanto os de imóveis só podem aceitar registros de condomínios de fato e de direito, conforme a legislação.

A Repercussão Geral do Tema 492 do STF, extensiva ao Tema 882 do STJ, foi confirmada pelo trânsito em julgado em 07/05/2022 do RE-695.911/SP, novo paradigma do Tema 492, onde ficou estabelecido que “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Para quem ainda não sabe, no julgamento do RE-695.911/SP a ANVIFALCON – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios foi a única entidade homologada como amicus curiae pelo Supremo Tribunal Federal para representar as vítimas de falsos condomínios de todo Brasil, conforme pode ser conferido em matérias anteriores deste site www.anvifalcon.com.br, coroando uma luta iniciada há cerca de 15 anos pelo jornalista e escritor Felipe Porto, que além de fundador da ANVIFALCON também criou organizações congêneres em Brasília e apoiou outras em diversas cidades e estados do país, levantando um movimento nacional que conseguiu reverter a jurisprudência existente na época e colaborando para criar fundamentos legais cada vez mais sólidos a favor dos moradores lesados.

Desde o início dessa luta, é cada vez maior a quantidade de decisões do STF e STJ com fundamento nos Temas 492 e 882, bastando pesquisar na jurisprudência de ambas as cortes superiores. Com o estabelecimento do Tema 1183 a situação dos falsos condomínios que já vinha se tornando cada vez mais insegura e complicada, agora torna-se insustentável, pois objetivo maior desses quadrilheiros, muitos deles não passando de milicianos disfarçados de “síndicos” de araque, sempre foi tomar terrenos e residências dos moradores que recusam se submeter aos desmandos dessas arapucas travestidas de associações de moradores.

Conforme consta no site do Superior Tribunal de Justiça, em “Precedentes Qualificados do Superior Tribunal de Justiça“, acima printado:

Tema 1183

Questão submetida a julgamento
Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.

Informações Complementares
Há determinação de suspensão dos processos pendentes perante o Tribunal de origem e que tramitem em todo território nacional.

Como complemento, caso alguma associação quiser cobrar “taxa de desligamento”, acrescentamos o Tema 922 do Supremo Tribunal Federal, também de Repercussão Geral:

Tema 922 – Desligamento de associado condicionado à quitação de débitos e/ou multas.

Tese – É inconstitucional o condicionamento da desfiliação de associado à quitação de débito referente a benefício obtido por intermédio da associação ou ao pagamento de multa.

Ver: RE 820823 – Repercussão Geral – Mérito (Tema 922) – Órgão julgador: Tribunal Pleno – Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI – Julgamento: 03/10/2022 – Publicação: 25/10/2022

Essas conquistas jurídicas que só reafirmam o que já está claro na Constituição Federal de 1988 consagrando o Direito de Livre Associação (Art. 5º inciso XX – “Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“) mas infelizmente chegaram tarde demais para evitar que milhares de moradores perdessem seus imóveis para essas quadrilhas.

A questão, portanto, é sair do “baixo clero” do Judiciário e recorrer às instâncias superiores, através de Exceção de Pré-Executividade, Ação Anulatória de Título Executivo (“Nulla Executio Sine Título“) porque se trata de título executivo inexistente conforme a legislação ou ainda com Ação Rescisória (com fundamento no Art. 525 do Código de Processo Civil, especialmente os §§ 12º e 15º). Mesmo assim, se com tudo isso, não conseguir um advogado capaz de vencer sua causa (e ainda querer cobrar um absurdo e adiantado, porque não confia na vitória), é porque trata-se de um incompetente, procure outro!

ENFIM, ESSES QUADRILHEIROS QUE BUSCAM VIVER ÀS CUSTAS DO DINHEIRO ALHEIO QUE TRATEM DE PROCURAR OUTRO MEIO DE VIDA, POIS NESTA ÁREA ESTÁ FICANDO IMPOSSÍVEL!

Felipe Porto – Jornalista e Escritor – Fundador da ANVIFALCON – Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios

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